Договор аренды нежилого помещения при смене собственника

5⃣ ошибок арендодателя в договоре | Право Гарант

Договор аренды нежилого помещения при смене собственника

Самое большое заблуждение среди собственников коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что право собственности является абсолютным и не может быть ограничено.

Да, действительно и положения Конституции Украины, и положения Гражданского кодекса Украины устанавливают гарантию того, что право собственности является незыблемым, и никто не может быть незаконно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Но эти положения не стоит воспринимать буквально. Конечно, незаконно ограничить право собственности запрещается. Но, несмотря на это, обстоятельств, при которых собственник имущества правомерно ограничен в своих возможностях, – предостаточно. К ним можно отнести, в том числе, и договор аренды.

ОСНОВНОЙ ОШИБОЧНОЙ ПОЗИЦИЕЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ МОЖЕТ СТАТЬ ЕГО УВЕРЕННОСТЬ В ТОМ, ЧТО ОН МОЖЕТ С ЛЕГКОСТЬЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР. ВЕДЬ ОН СОБСТВЕННИК, А ЗНАЧИТ, ИМЕЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Но не все так просто! Предлагаем вам рассмотреть основные ловушки, в которые может попасть арендодатель расторгая договор аренды.

▶ ЛОВУШКА № 1. НЕПРЕДВИДЕННАЯ ПРОЛОНГАЦИЯ

СИТУАЦИЯ.

Срок аренды почти истек. Арендатор сообщил, что ему нужно время для того, чтобы подготовить помещение к возврату. Арендодатель в спокойном ожидании. Оснований для беспокойства нет, так как договор заканчивается, а пролонгация сторонами не предусмотрена.

Но неожиданно для арендодателя, арендатор присылает письменное уведомление о продолжении срока действия договора. И будет вполне прав, так как согласно ст.

764 Гражданского кодекса Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ на лицо. Во-первых, у арендодателя нарушаются планы касательно дальнейшего распоряжения помещением. Во-вторых, договор продолжает действовать на прежних условиях, которые за время аренды могли стать для арендодателя невыгодными.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Лучшим вариантом будет включить в текст договора аренды условие о том, что «пользование арендатором объектом аренды после даты окончания действия Договора нельзя считать продолжением (пролонгацией) арендных отношений».

Если в договоре такого условия нет, единый совет, – общайтесь с арендатором в письменном виде, дабы все ваши договоренности были зафиксированы на бумаге.

▶ ЛОВУШКА № 2. ПОКУПКА С «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦИЯ.

Собственник принял решение продать помещение, которое ранее было передано в аренду. Договор аренды действует, и арендатор не планирует от него отказываться досрочно.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ могут возникнуть у всех. Рассмотрим все варианты.

Для продавца (первичного собственника). Спрос на такое помещение уменьшается. Мало кто захочет приобретать недвижимость с «сюрпризом» в виде действующего договора аренды.

Одна категория потенциальных покупателей ищет помещение для себя, чтобы разместить в нем свой бизнес, к примеру, офис или магазин. Другая – приобретает недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду на наиболее выгодных условиях.

Такой покупатель не захочет возиться с «чужими» арендаторами, особенно если действующий размер арендной платы не интересен для него.

Для покупателя (нового собственника). Приобретая помещение с «арендаторами», покупатель вынужден будет принять на себя все права и обязанности арендодателя по действующему договору аренды. Согласитесь, перспектива не из приятных – исполнять договор, который не заключал.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Арендодателю при заключении договора аренды необходимо сразу предусматривать условие о том, что договор прекращается при смене собственника. Покупателю – детально изучать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, который действует в отношении приобретаемого помещения.

▶ ЛОВУШКА № 3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

СИТУАЦИЯ.

Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право на приобретение объекта аренды, в случае его продажи собственником. А теперь представьте такую ситуацию, что собственник при продаже «забыл» сделать арендатору предложение покупки.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Тут проблемы могут возникнуть сразу у всех. Арендатор, на основании того, что его приоритетное право нарушено, обращается в суд. Просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного помещения. Отсюда:

  • у арендатора сумасшедшие расходы на судебные разбирательства (не всегда оправданные);
  • новый собственник рискует потерять приобретенное помещение + расходы на правовую помощь;
  • арендодатель теряет время на суды, а, впоследствии, рискует понести финансовые потери в виде компенсации убытков пострадавшим сторонам.

ЧТО ДЕЛАТЬ. При заключении договора аренды включать условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права покупки помещения. А если уже в договоре такой оговорки нет, необходимо не пренебрегать своей обязанностью.

Если же у вас уже есть покупатель, не стоит заранее переживать – не факт, что у арендатора будет финансовая возможность принять ваше предложение. Поэтому предыдущая сделка останется в силе, а вы себя убережете от судебных разбирательств.

▶ ЛОВУШКА № 4. НЕ ПОЙМАН, НЕ ВОР

СИТУАЦИЯ.

При возврате помещения из аренды у арендодателя возникли претензии по состоянию объекта аренды – паркетное покрытие повреждено, вместо железной двери и пластиковых окон стоят деревянные, сантехника с дефектами.

Арендатор, в свою очередь не согласен и заявляет, что объект аренды уже был передан в таком состоянии. Стороны обратились к акту приема-передачи, но в нем указано лишь то, что «помещение передается в удовлетворительном состоянии».

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. В связи с отсутствием в акте приема-передачи необходимой информации, арендодатель лишается возможности доказать, что арендатор допустил ухудшение состояния помещения, а потому обязать его компенсировать убытки – практически невозможно. Арендодатель несет убытки.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Тщательно работать не только над условиями самого договора, но и над информацией, которую вы указываете в акте приема-передачи. Приветствуется дополнение акта графическими схемами или фотографиями. Обратите внимание, что такие приложения также необходимо подписывать обеими сторонами.

▶ ЛОВУШКА № 5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

СИТУАЦИЯ.

Собственник передал помещение в аренду. Но, в связи с тем, что данное помещение представляет большой коммерческий интерес для арендаторов, к собственнику обратилось третье лицо с предложением заключить договор аренды на более выгодных условиях. Но для этого арендодателю необходимо расторгнуть действующий договор аренды, а арендатор не соглашается.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Разбор данной ситуации наиболее актуален для собственников, основной деятельностью которых является сдача недвижимости в аренду, поскольку риски здесь не юридические, а коммерческие. Арендодатель теряет возможность увеличить прибыль от арендных операций.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Действующим законодательством Украины предусмотрено крайне мало возможностей для досрочного расторжения договора аренды. По большей части, к ним относятся нарушения договора стороной. Поэтому на момент заключения сделки необходимо сразу предусмотреть в договоре основания для его одностороннего расторжения арендодателем.

Таким образом, проанализировав все ситуации, важно отметить, что превентивные меры эффективнее экстренных. Поэтому, как минимум, вы как арендодатель должны сразу определить свои цели и отобразить их в договоре. А как максимум – обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет вам не попасть в невыгодную для вас ситуацию.

НРАВЯТСЯ НАШИ СОВЕТЫ ДЛЯ БИЗНЕСА? ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАШЕМУ КАНАЛУ В ⏩ TELEGRAM ⏪ И ВЫ НЕ ПРОПУСТИТЕ НИ ОДИН ПОЛЕЗНЫЙ СОВЕТ!

Источник: https://pravogarant.com.ua/publications/5-kovarnyh-lovushek-v-kotorye-mozhet-popast-arendodatel/

Является ли смена собственника арендованного имущества основанием для изменения условий и порядка арендной платы?

Договор аренды нежилого помещения при смене собственника

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно положениям п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)  арендная плата может быть установлена в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Таким образом, в договоре аренды стороны вправе установить арендную плату как в денежном выражении, так в натуре или иной форме.

Например, довольно распространена в арендных отношениях ситуация, при которой стоимость ремонтных работ, произведенных арендатором, засчитывается в счет арендной платы.

Однако необходимо помнить, что если оплата товара производится в любой иной, неденежной форме, указание на нее должно непосредственно содержаться в договоре (в дополнительном соглашении к нему) или выражено арендодателем в иной письменной форме.  При таких обстоятельствах суды всегда встают на сторону арендатора, признавая обязательства по уплате арендных платежей  выполненными надлежащим образом.

Здесь можно привести конкретный пример из судебной практики. Департамент (далее – арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее – арендатор) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании возвратить арендованное имущество, взыскании 39 910 рублей 37 копеек арендной платы, в том числе пеней за пользование арендованным имуществом.

Решением суда первой инстанции договор аренды был расторгнут, арендатор выселен из занимаемого помещения, суд взыскал 39 910 рублей 37 копеек задолженности по арендной плате и пени.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение было отменено, в иске отказано. При этом суд апелляционной инстанции обратил внимание на нижеследующее.

Поскольку сумма затрат предпринимателя на капитальный ремонт превышает сумму арендной платы за весь период пользования арендованными помещениями, отказ арендодателя засчитать в счет арендной платы затраты, отраженные предпринимателем в акте выполненных работ является необоснованным.

Суд апелляционной инстанции также учел, что арендатору были переданы помещения, требующие капитального ремонта, без проведения которого их использование невозможно, арендодатель дал согласие на проведение ремонта и зачет его стоимости в счет арендной платы, арендатор выполнил работы, сумма арендных платежей за период аренды не превышает затрат арендатора на капитально-восстановительный ремонт. При указанных обстоятельствах  произведенное арендатором удержание является правомерным, а обязательства по уплате арендных платежей – выполненными (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 марта 2006 г. N Ф08-758/06).

Таким образом, если между сторонами по договору аренды достигнуто соглашение о том, что суммы затрат арендатора на восстановительный ремонт засчитываться в счет арендной платы,  арендодатель обязан принять исполнение в установленной сторонами форме.

Теперь давайте разберемся, переходят ли данные обязательства на нового собственника арендованного имущества?

В соответствии с  п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу ст.ст. 450, 451 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Таким образом, новый собственник не вправе требовать в судебном порядке изменения порядка оплаты по договору аренды, за исключением случаев существенного нарушения арендатором условий договора, или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Тем более, не может быть и речи ни о каком одностороннем изменении порядка оплаты, установленного между  арендатором и прежним собственником арендованного имущества. В данном случае суды исходят из презумпции добросовестности арендатора.

Пример из судебной практики. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Фонду  о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 01.03.03 N 871, приняв пункты 1.6, 1.7, 5.2, 6.2 договора в редакции Общества.

Источник: http://savostianova.ru/servicesfororganisation83/

Перезаключение договора аренды при смене собственника

Договор аренды нежилого помещения при смене собственника

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Статья: Арендованная недвижимость перешла в другие руки. Способы предупредить потери

Риск арендатора: платеж ненадлежащему лицу

Никакого специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Все, что есть, – это норма о сохранении договора аренды при смене собственника* (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Арендатору особенно важно правильно определить момент, с которого он должен заплатить арендную плату новому, а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой.

* Так, если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником – тогда, когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя, то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга, ни от ответственности за просрочку.

Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том, что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей, арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем.

Если арендатор, несмотря на уведомления о смене собственника, больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю, то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами, но и выселить арендатора из занимаемого помещения (потребовать досрочного расторжения договора).

Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56-7723/04).*

Избежать вышеназванных рисков арендатору поможет четко выработанная схема действий при смене арендодателя.

СОВЕТ В ТЕМУ
Если арендатор расплатился с ненадлежащим арендодателем, «правильный» арендодатель может выбрать, кому предъявлять денежное требование.


У надлежащего арендодателя абсолютно равные возможности в части требования задолженности по арендной плате от арендатора и возврата неосновательно полученного дохода от ненадлежащего получателя арендной платы.

Целесообразно сделать выбор в пользу того, у кого финансовое положение более стабильное – это повысит шансы на реальное получение долга.*

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору, арендатору важно получить от него ряд документов.*

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение арендных платежей с момента перехода к нему права собственности.

То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собственности (п. 1 ст.

209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу, сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве.

В частности, положение о том, что должник должен быть уведомлен о смене кредитора, иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Если применить этот принцип к аренде, то получается, что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды, а с того момента, когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав.

Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того, как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу, его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора арендную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09-8836/08-С6).

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например, арендодатель просто указывает в письме дату, с которой арендные платежи следует перечислять ему.

Но он и сам может иметь неправильное представление о том, с какого момента вправе получать эти платежи, подразумевая под этим моментом, например, дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи.

Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.*

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Следовательно, арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть.

Дело в том, что, не представляя арендатору доказательств перехода права собственности, новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны, которая освобождает должника от ответственности (п. 3 ст. 406 ГК РФ).*

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/85014-perezaklyuchenie-dogovora-arendy-pri-smene-sobstvennika

Договор аренды глазами арендатора: на что обратить внимание при заключении

Договор аренды нежилого помещения при смене собственника

Множество торговых субъектов осуществляет деятельность не в собственных помещениях, а на арендованных площадях. При этом при заключении договора аренды внимание уделяется размеру арендной платы, сроку, условиям прекращения договора. Однако существует еще много вопросов, которые стоит согласовать в договоре в целях предотвращения возможных проблем в будущем. Рассмотрим некоторые из них.

Уточняем, что именно арендуем

В договоре аренды должно быть четко прописано, какое именно имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за плату . Таким образом, необходимо согласовать объект аренды.

Данным объектом, т.е. арендуемым недвижимым имуществом, могут быть капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение и их части (далее — недвижимость) .

В них после заключения договора будет размещаться торговый объект.

На заметкуЗдание должно состоять (по мере необходимости) из наземной и подземной частей с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных

Сооружение — это строительная система (объемная, высотная, плоскостная, линейная или комбинированная), прочно связанная с землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций. Оно имеет только нежилое назначение и может использоваться для выполнения потребительских функций .

Изолированное помещение — внутренняя часть капитального строения, которая (в совокупности) :

— отделена от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками;

— имеет самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения (территорию) путем установления сервитута;

— ее назначение, местонахождение внутри строения, площадь описаны в документах ЕГРНИ.

Для того чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть указаны данные, позволяющие четко установить арендуемую недвижимость . Ими являются :

— инвентарный номер;

— назначение;

— местонахождение;

— площадь и (или) иные размеры;

— другие характеристики объектов недвижимого имущества в соответствии с законодательством.

На заметкуЕсли в аренду берется помещение (его часть), помимо сведений о здании (сооружении), в котором оно находится, в договоре можно отразить:— этаж, номер помещения на этаже;— площадь, точное местоположение.К договору рекомендуется приложить соответствующий план, схему или выкопировку из технического паспорта, где отображены границы объекта аренды (например, обведены маркером)

Обратите внимание!

Если объект аренды не согласован, договор считается незаключенным. Соответственно, арендатор не сможет пользоваться недвижимостью и будет обязан вернуть ее собственнику (иному управомоченному лицу)

Определяем действия при смене собственника недвижимости

Как и у любого имущества, у недвижимости может смениться собственник. Если договор уже заключен, такая смена не будет основанием для расторжения договора или изменения его условий. Арендатор по-прежнему будет пользоваться недвижимостью, а новый собственник не сможет препятствовать этому (но, в свою очередь, приобретет право получения оплаты за пользование) .

Однако, если арендатор не будет знать о смене собственника, он, по всей вероятности, продолжит выплачивать арендную плату бывшему собственнику (с которым был заключен договор). Если тот впоследствии откажется вернуть ошибочно перечисленную сумму, ее можно будет взыскать только через суд (как неосновательное обогащение). Это займет время и потребует определенных затрат.

Чтобы избежать подобной ситуации, в договор можно включить условие о том, что арендодатель обязан в случае перехода права собственности на объект аренды проинформировать об этом арендатора. Не лишним будет предусмотреть ответственность за неисполнение данного условия.

Поддерживаем недвижимость в исправном состоянии

По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды .

На заметкуИсправное состояние предполагает соответствие требованиям, установленным НПА и ТНПА (отсутствие дефектов, следование санитарно-гигиеническим нормам и т.д.)

Таким образом, стороны имеют право согласовать в договоре:

— правила, виды, объем, периодичность работ по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;

На заметкуПри отсутствии таких положений в договоре арендатор все равно обязан содержать объект аренды в надлежащем техническом, санитарно-гигиеническом, противопожарном, экологическом и архитектурно-эстетическом состоянии

— сторону, на которую возлагается обязанность по поддержанию объекта аренды в исправном состоянии (в т.ч. можно распределить эту обязанность между собой, указав перечень работ для каждой стороны);

— сторону, которая несет расходы по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии.

При согласовании условия о расходах можно установить, что:

а) расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии несет та сторона, которая осуществляет саму поддержку;

б) расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии несет одна сторона, а осуществляет поддержку — другая;

в) расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии распределяются между сторонами.

Если обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии возложена на одну сторону, а возмещение расходов (полностью или в части) — на другую, сторонам целесообразно согласовать:

— предельный размер расходов, подлежащих возмещению;

— порядок и сроки согласования необходимости проведения конкретных работ;

— порядок и сроки возмещения одной стороной расходов другой стороны по поддержанию имущества в исправном состоянии.

Обратите внимание!

Если в договоре не согласовано, на кого возлагается обязанность по поддержанию объекта аренды в исправном состоянии и несению расходов, такие обязанности по умолчанию возлагаются на арендатора.

Источник: https://ilex.by/dogovor-arendy-glazami-arendatora-na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii/

6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами (Как свести риски к минимуму) — блоги риэлторов | ЦИАН

Договор аренды нежилого помещения при смене собственника
2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды. В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.

Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП. Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы.

Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются. Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.

 

Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.

Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю. Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски. Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:   • Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором. • Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа. Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.**** Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах. Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости. При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя. Так, в договоре аренды могут отсутствовать: • порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата; • право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п. Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды). Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.

Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения.

В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно. Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества. Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5). Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью. Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости. Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору. Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды). Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах. 2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей. На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.

При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.

Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости. Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.

Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?

С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой. Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости. Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.

Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».

Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды. Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей. Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды. Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды. 2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения. Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора. При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.

Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.

Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:

Источник: https://www.cian.ru/blogs-6-voprosov-pri-pokupke-zdanija-vmeste-s-arendatorami-kak-svesti-riski-k-minimumu-236615/

Сменился собственник арендуемого помещения

Договор аренды нежилого помещения при смене собственника

11 февраля 2009

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Что в этом случае делать арендатору?

Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.

Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т.д. Аренда офиса — распространенный вариант решения данной проблемы.

Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений.

Да и сам арендатор стремится к тому, чтобы его «визитная карточка» выглядела современно, комфортно и ни в чем не уступала конкурентам.

на «Сменился собственник арендуемого помещения»

В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель — собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом — законное право хозяина офиса.

Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый собственник в одностороннем порядке пытается увеличить размер арендной платы.

В таких случаях необходимо обратится к тексту заключенного договора, и если в нем не предусмотрены иные условия изменения арендной платы, размер ее остается неизменным в течение одного года.

Не будет успешным и решение нового арендодателя расторгнуть договор или изменить его условия в судебном порядке.

Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику.

Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.).

Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.

Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату? В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме.

Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу.

Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).

Пунктом 3 ст.382 ГК РФ установлено, что если арендатор не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав арендодателя к другому лицу, новый арендодатель несет риск вызванных этим последствий. То есть в таком случае уплата арендных платежей прежнему арендодателю признается правомерной, и новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом.

Будем надеяться, что в условиях нестабильной экономической ситуации наши рекомендации позволят избежать участникам арендных отношений излишних волнений и затрат.

на «Сменился собственник арендуемого помещения»

договорное право, коммерческое право, недвижимость, споры по недвижимости

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/smenilsya_sobstvennik_arenduemogo_pomesheniya/

Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

Договор аренды нежилого помещения при смене собственника

Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.

Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение.

После замены собственника имущества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков.

В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается.

Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования. Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.

Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества. Такое письмо должно содержать:

  • информацию о новом владельце (включая контактные данные);
  • новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.

Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде (например, в виде продукции от нанимаемого имущества) – в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты.

Практические нюансы отправки уведомления

Первое, на что стоит обратить внимание арендатору, – действительность договора.

Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нём как арендодатель не является собственником имущества. Это абсолютно не верно. В соответствии со ст.

617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности на имущество не является основанием для расторжения договора найма.

После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды).

Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно.

Его обязанность (в рамках гражданского права) – продолжение правоотношений аренды на прежних условиях.

Уведомление о смене собственника для арендатора может иметь ключевое значение для продолжения аренды. На практике встречаются ситуации, при которых новый собственник и собственник предыдущий умышленно не уведомляют нанимателя о замене.

В таком случае наниматель вносит платежи на старые реквизиты. При этом новый владелец, дождавшись определённого момента, заявляет о возникновении существенной просрочки по внесению арендных платежей и хочет на этом основании разорвать договор.

Арендодатель действительно имеет право досрочно расторгнуть договор найма в случае наличия просрочки по внесению средств в счёт арендной платы.

Однако такой иск не может быть удовлетворён судом в силу того, что выполнение обязательства (внесение арендных платежей) предыдущему кредитору (наймодателю) считается законным в случае несообщения нанимателя о смене собственника.

Что касается момента перехода права на получение арендных платежей, то он наступает в момент перехода права собственности. Однако обязанность выплаты арендных платежей новому собственнику возлагается на нанимателя только после получения им соответствующего уведомления (такая позиция подтверждена постановлением Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 года).

У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене  владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

Таким образом, арендатору следует помнить:

  • договор найма остаётся в своей законной силе даже после смены собственника арендуемого имущества;
  • новый собственник не имеет права на автоматическое изменение условий договора;
  • сообщение о смене владельца – обязательный к получению документ.

Реквизиты и форма уведомления о смене собственника

Форма сообщения о замене собственника – обязательная письменная. Письмо должно быть отправлено рекомендованным с уведомлением о вручении.

Указанное требование напрямую не установлено законом или подзаконными актами. Однако при наличии уведомления о вручении арендодатель будет иметь подтверждение отправки письма (которое может понадобиться в суде).

Не считается надлежащей отправкой пересылка письма по электронной почте.

Обязательной к наличию в сообщении о смене собственника является такая информация:

  • дата отправки и дата смены владельца;
  • данные о новом собственнике – наименование (ФИО) и контактные данные;
  • новые реквизиты для перечисления арендной платы (или новый способ оплаты).

При наличии всех этих факторов и арендатор, и арендодатель могут рассчитывать на успешное продолжение взаимоотношений.

Источник: http://arendaexpert.ru/uvedomlenie-arendatora-o-smene-sobstvennika-arenduemogo-imushhestva/

Правовой консультант
Добавить комментарий