Документы для продажи комнаты в коммуналке в 2019 году перечень

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2019: соседу и без согласия

Документы для продажи комнаты в коммуналке в 2019 году перечень

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2019 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2019 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.

Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти  правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/komnatu-v-kommunalnoy-kvartire.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Документы для продажи комнаты в коммуналке в 2019 году перечень

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 24.08. 2019 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.»

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору? Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Продажа комнаты в коммунальной квартире: необходимые документы для сделки

Документы для продажи комнаты в коммуналке в 2019 году перечень

О том, какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, следует выяснить до осуществления факта сделки. Отчуждение такой недвижимости связано с некоторыми нюансами, которых нет при продаже другого имущества. Игнорирование какого-то этапа сделки впоследствии может привести к ее недействительности.

С чего начать

При продаже комнаты в коммунальной квартире владельцу необходимо учитывать все нюансы. Поэтому продавец должен руководствоваться основными правилами продажи такой жилплощади. Алгоритм действий следующий:

  1. Оценка собственности.
  2. Сообщение о сделке лицам, проживающим в коммунальной квартире.
  3. Поиск покупателя.
  4. Подготовка необходимых для сделки документов.
  5. Оформление и регистрация продажи.

Все пункты нужно выполнить обязательно, иначе продать жилплощадь будет невозможно.

Оценка

Для владельца оценка недвижимости является первоочередной задачей. При этом учитываются следующие данные:

  1. Общая площадь комнаты.
  2. Планировка всей коммунальной квартиры.
  3. Местоположение.
  4. Аварийность здания.
  5. Количество владельцев квартиры.
  6. Срок, в течение которого хозяин хочет продать недвижимость.

Вся эта информация влияет на цену. Конечно, проводить официальную оценку необязательно. Можно указать среднюю стоимость такого жилья на рынке. Но специалисты советуют обращаться к экспертам, которые проведут оценку и представят соответствующие документы.

Извещение

Следующий этап, который необходимо осуществить, – это извещение всех проживающих в коммунальной квартире граждан. Причем, это нужно выполнить обязательно, так как все совладельцы недвижимости имеют равные права, и обязаны знать об отчуждении части собственности. Эта норма закона содержится в жилищном законодательстве.

Помимо этого, у совладельцев есть так называемое преимущественное право. На его основании они могут претендовать на покупку продаваемой комнаты. Поэтому продавец не может обойтись устным сообщением о сделке. У него должно быть письменное подтверждение извещения и получения отказа.

Справка: если кто-то из соседей выразит желание приобрести комнату, владельцу придется продать ее ему.

Для того чтобы этого не допустить, собственнику лучше отправить извещение заказными письмами. После этого закон дает 1 месяц для принятия решения. Если отказ от использования преимущественного права от всех соседей поступил раньше этого срока, то можно продавать жилье. В случае если спустя месяц не все совладельцы выразили свой отказ, его можно не дожидаться и осуществлять сделку.

Отказ от приобретения жилья должен быть заверен нотариально. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Если соседи против продажи комнаты, собственник все равно может провести сделку. У совладельцев нет права препятствовать отчуждению имущества, если они не хотят приобретать его сами.

Другое дело, если у комнаты есть несколько хозяев. Тут без согласия всех лиц не обойтись.

Поиск покупателя

Если у владельца комнаты в «коммуналке» еще нет покупателя, то для его поиска можно воспользоваться следующими методами:

  1. Агентство недвижимости. Для того чтобы воспользоваться услугами риэлтора, продавцу нужно заключить с агентством соответствующий контракт. За помощь при проведении сделки специалисты берут определенное вознаграждение. Поэтому после подписания договора хозяин жилья не имеет права продавать его без ведома риэлтора.
  2. Самостоятельный поиск. Собственнику достаточно подать объявление в газету или на соответствующие интернет-ресурсы. Указывается стандартная информация, включая стоимость и возможность торга.

Поиск покупателя для своей недвижимости хозяин может начать только после того, как все соседи по «коммуналке» выразят отказ в ее приобретении. В противном случае придется отказать человеку со стороны и продать комнату соседу, имеющему преимущественное право на покупку.

Документы

После извещения соседей собственнику нужно узнать, какие документы ему будут нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире. Подготовка бумаг – это важно, так как покупатель будет проверять все данные. Список документов в 2019 году включает:

  • документ, подтверждающий личность хозяина комнаты;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • кадастровый и технический паспорта;
  • бумаги, подтверждающие письменное уведомление об отчуждении жилья владельцев «коммуналки»;
  • согласие совладельцев комнаты;
  • выписка из домовой книги.

Если одним из собственников жилья является ребенок, то для сделки нужно будет оформить разрешение органа опеки. Этот перечень не является исчерпывающим. Также могут понадобиться дополнительные документы, например, справка об отсутствии задолженности по имущественному налогу и т.д.

Далее стороны оформляют договор купли-продажи. Соглашение на продажу комнаты лучше оформить у нотариуса, так как при самостоятельном составлении стороны могут допустить ошибку или пропустить важный пункт. Обычный договор должен содержать следующую информацию:

  1. Сведения о сторонах. Это паспортные данные, адреса проживания, телефоны для связи.
  2. Описание объекта продажи. Площадь, адрес и другие технические сведения.
  3. Стоимость и способ передачи денег (наличный или безналичный расчет).
  4. Права и обязанности.
  5. Условия расторжения.
  6. Дополнительные условия. Указывается дата освобождения жилплощади, наличие согласия собственников «коммуналки» и т.д.
  7. Дата.
  8. Подписи.

Документ составляется в 3 экземплярах. Два соглашения остаются у участников сделки, а один необходим для регистрирующего органа. Помимо ДКП, продавец и покупатель могут составить акт приема-передачи собственности.

Оформление

Указанный пакет документов и соглашение нужно подать в Росреестр. Причем, стороны обязаны сделать это вместе. Там же осуществляется подписание ДКП и передача денежных средств. Если покупатель платит в рассрочку, то при передаче части суммы за комнату он должен оформить расписку.

После проведения сделки участники подают бумаги для регистрации, а взамен получают расписки. Вся процедура занимает не более 10–14 дней, но могут возникнуть задержки при подаче через МФЦ. В указанный срок продавец и покупатель обязаны забрать документы. Помимо этого, новый владелец получает выписку из ЕГРН, которая с 2016 года заменяет свидетельство о праве собственности.

Собрать документы, необходимые для продажи комнаты в коммунальной квартире, совсем несложно. Это основные бумаги, которые могут подтвердить право собственности и технические данные жилья.

Но есть и различия, например, извещение о продаже для соседей и их письменные отказы от участия в сделке.

Без этого любой суд легко может признать такую куплю-продажу недействительной, а значит, все придется начинать заново.

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-kakie-dokumenty-nuzhny.html

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году?

Документы для продажи комнаты в коммуналке в 2019 году перечень

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.

Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированном квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей.

Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений.

При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

  1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
  2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам?

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

: Продаем комнату без согласия соседей!

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Документы, необходимые при продаже комнаты в коммунальной квартире

Документы для продажи комнаты в коммуналке в 2019 году перечень

При реализации недвижимость необходимо задуматься, какие документы нужны для продажи своей комнаты в коммунальной квартире. Потому как подготовить официальные бумаги следует заранее, чтобы потом их не пришлось в срочном порядке получать.

В целом продать имущество в коммуналке непросто, так как сложно найти подходящего покупателя. Учитывая тот факт, что придется проживать с соседями, многие люди не рассматривают подобную собственность для приобретения. Однако в силу обстоятельств все же могут найтись клиенты, которые пожелают приобрести только комнату.

Важно правильно пройти процедуру, чтобы потом не пришлось переживать об аннулировании сделки.

Основные этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для совершения сделки купли-продажи обязательно понадобится приватизировать комнату. Если это еще не сделано, то тогда владельцу имущества потребуется отправить заявку через Многофункциональный центр и приложить необходимые документы. Участвовать в приватизации могут все люди, которые прописаны в комнате, но при этом соседи могут сами решать, начинать им данный процесс или нет.

Если недвижимость уже оформлена, то тогда можно перейти к следующему этапу. Крайне важно произвести оценку стоимости, чтобы знать, за сколько в 2019 году можно продать собственность.

Люди могут, как самостоятельно осуществить данный процесс, так и обратиться к профессионалу. В первом случае крайне важно ознакомиться с рынком недвижимости и посмотреть похожие варианты.

Необходимо будет учесть также преимущества и недостатки конкретного жилья, чтобы поставить разумную цену.

Когда со стоимостью вопрос будет решен, можно перейти к обязательному шагу. Потребуется уведомить соседей о том, что планируется продажа недвижимого имущества.

Важно! Если они успели приватизировать свою собственность, то тогда у них будет приоритетное право на покупку комнаты в коммуналке. До того момента, пока им не будет предложено выкупить данный объект, нельзя искать покупателей среди третьих лиц.

Следует отправлять уведомление через почту, выбрав заказное письмо. Потому как люди могут отреагировать следующим образом:

  1. Согласиться приобрести недвижимое имущество. В этом случае будет проще всего осуществить сделку купли-продажи. Потому как не придется искать других покупателей, и можно будет сразу оформить реализацию площади.
  2. Отказаться от покупки квадратных метров. Тогда нужно будет искать других клиентов, однако важно зафиксировать отказ документально. Потому как он потребуется в качестве доказательства того, что люди дали свой ответ и приняли решение не приобретать жилплощадь.
  3. Никак не отреагировать. Именно поэтому и важно при продаже комнаты в коммунальной квартире отправлять уведомление заказным письмом. Потому как, по закону, если люди получили оповещение, однако не дают ответ в течение месяца, можно искать других покупателей.

Отметим, что если никто из соседей еще не приватизировал свое имущество, то тогда в муниципалитет потребуется отправлять уведомление. Потому как у других жителей коммуналки попросту не будет права приобретать подобную собственность. Следовательно, ставить в известность нужно только муниципалитет, которому официально принадлежат остальные комнаты.

Далее потребуется искать покупателя, если соседи не захотели стать обладателями комнаты. В этом случае стоит подать объявления в интернете, газетах и расклеить по городу.

Также можно оповестить знакомых о своем намерении, возможно, кто-то из них пожелает приобрести недвижимое имущество. Стоит запастись терпением, потому как может потребовать немало времени на поиск клиентов.

Ведь коммунальную недвижимость мало кто хочет купить. Также, возможно, придется снизить цену, чтобы быстрее отыскать клиентов.

Обязательно нужно подготовить комнату к показу, возможно, стоит провести косметический ремонт. Потому как если недвижимость находится в плохом состоянии, то тогда это отпугнет покупателей.

Как только появятся клиенты, им нужно будет показать свое имущество, а также рассказать о его преимуществах.

Вполне вероятно, будет интересовать вопрос по поводу соседей, потому как с ними придется жить.

Если сама недвижимость и условия сделки устроят, то тогда останется только официально оформить куплю-продажу. Лучше всего обратиться к юристу, чтобы с его помощью правильно провести сделку. Обязательно надо подготовить документы для быстрой продажи комнаты в коммунальной квартире, потому как без них процесс не начнется. Отдельно рассмотрим вопрос о том, что именно людям понадобится.

Официальные бумаги

Уже говорилось, что продажа комнаты в коммунальной квартире требует документы, которые стоит заготовить заранее. Потому как они будут интересовать и потенциальных покупателей, так как они захотят убедиться в чистоте сделки. Список может немного отличаться в зависимости от ситуации, однако он примерно одинаковый для всех.

Перечень:

  1. Уведомление о факте продажи недвижимости. Обязательно должна быть указана конкретная стоимость.
  2. Справка о выписке людей, которые проживали в комнате.
  3. Документ из БТИ с планом помещения.
  4. Бумаги, которые доказывают право на комнату.
  5. Кадастровый план на помещение, которое продается.
  6. Разрешение от других собственников на продажу имущества.
  7. Согласие от органов опеки. Оно нужно только в той ситуации, если один из владельцев имущества является ребенком.
  8. Акт купли-продажи. Он нужен только тогда, когда процедура уже была совершена.

Когда документы подготовлены, можно начинать саму сделку. Важно соблюдать законодательство, чтобы потом действия не признали недействительными. При предоставлении всего необходимого удастся быстро осуществить реализацию имущества.

Порядок оформления

Сам процесс продажи не сильно отличается от стандартного. Понадобится непременно составить акт о реализации недвижимого имущества, и в нем следует указать информацию об обеих сторонах.

Также вписываются сведения об объекте, его стоимости и перечисляются условия процедуры. Как покупателю, так и продавцу, важно тщательно ознакомиться с бумагой.

Потому как в ней должны быть указаны все необходимые моменты, и они должны соответствовать действительности.

Бывает такое, что продавец намеренно указывает стоимость ниже. Покупатель не стоит на такое соглашаться, потому что при расторжении договора удастся получить только ту сумму, которая значится в документе. То же самое можно сказать и про другие условия, они должны быть теми же, что и на самом деле.

Когда бумага будет подписана, нужно передать денежные средства. Собственно, встречается и обратная последовательность, и обе стороны сами могут выбрать подходящий для них вариант. Когда акт продажи уже готов, нужно будет обратиться в регистрационную палату, чтобы зафиксировать факт перехода прав на объект.

Это займет не более трех дней, если принести все нужные официальные бумаги. Как только регистрация будет осуществлена, за комнатой станет числиться новый владелец. Он сможет в нее въехать в тот срок, что был обговорен с бывшим собственником. После этого старый владелец утратит на имущество какие-либо права.

Источник: https://prosobstvennost.ru/prodazha/komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-dokumenty.html

Правовой консультант
Добавить комментарий