Если земля в аренде у застройщика риски

Земля под новостройкой в аренде чем грозит собственнику

Если земля в аренде у застройщика риски

Земля под новостройкой, какие есть варианты, аренда или собственность и что из этого предпочтительнее для собственника.

На современном загородном рынке имеется множество предложений по покупке жилых домов, отличающихся по большому количеству параметров.

Что касается прав на передаваемую во владение недвижимость, здесь имеется два варианта: либо аренда, либо собственность. Вместе с ней, по действующему законодательству (ст.35 Зем.Кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса), должна передаваться и земля под многоквартирным домом.

Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному застройщику. Тогда проблем с их оформлением не возникает. Все в результате сотрудничества остаются довольными.

Но случается и по-другому — застройщик под свое строительство купить земельный участок не может, или у него с этим возникают затруднения. Такое может произойти в том случае, если земля предоставляется с торгов, условием которых является, например, освоение территории для воспроизведения здесь в будущем жилищного строительства, или на основании договора о развитии данной территории.

В подобных случаях застройщик получает, как правило, землю под новостройку в аренду. Есть предположение, что рост предложений по застройке именно арендованных земель будет расти.

Так как для застройщика арендовать земельный участок проще и выгоднее, чем ее купить. А для приобретателя — гораздо важнее получить в собственность жилье, чем оформить участок. Тем более, что право пользоваться им у него отнять никто не может.

Пока мы будем разбирать вопрос с землей под многоквартирным домом, прочтите статью «Как выбрать застройщика«, это не менее важно, чем земля под новостройкой. А если надумаете Как заключить договор, то прежде узнайте от чего не защищает договор долевого участия, ведь лишние риски никому не нужны, да и материал о двойных продажах квартир вам очень пригодится.

Земля под новостройкой в собственности

Право собственности на земельный участок для многих является предпочтительным. В первую очередь потому, что покупатели уже знают, что земля под многоквартирным домом может быть законно передана в собственность владельцам новостроек.

Хотя и здесь есть свои риски — например, на земельном участке имеется охранная зона газопровода или ручья, право проезде или проезда земли третьими лицами. Такая информация обязательно должна указываться в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

При приобретении квартиры, покупателю нужно сразу ознакомиться с этим документом, посмотреть, есть ли подобные обременения. Ведь на него будут наложены определенные обязательства (например, запрет на застройку определенного участка земли), а доказать после подписания документов, что он был введен в заблуждение насчет возможности использования земли — очень трудно.

Помимо всего, право собственности в России не является таким уж незыблемым. Известны случаи, когда у владельцев оно забиралось, и на их участках проходило выполнение государственных программ (например, для строительства дорог).

Список документов, получаемых покупателем квартиры при покупке в новостройке

Земля под новостройкой в аренде чем грозит

Если жилой дом, передающийся в собственность, находится на арендованной земле, то покупателю нужно смотреть на то, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. В таком случае отношения аренды продолжаются на протяжении 49 лет, после чего продлеваются.

Владельцем недвижимости земля под многоквартирным домом может использоваться по своему прямому назначению. Расторжение договора об аренде в одностороннем порядке невозможно.

Если застройщиком работа не осуществлялась в течение 3-7 лет, именно на такой срок муниципальные власти ему землю в аренду, договор расторгается и отдается другому девелоперу.

В таком случае новому арендатору для уступки права аренды согласия властей не потребуется. А значит, для приобретателя земель без подряда здесь наступают существенные риски.

Тот же самый механизм запускается и при продаже дома, который расположен на арендованном участке. Размер платы за аренду, также как и первоочередное право владельца жилья на выкуп арендованного земельного участка, определяет Постановление правительства №353, принятое 29 декабря 2007 г.

Преимущества аренды земельного участка — менее низкая цена на недвижимость. Так как большинство покупателей будет обходить стороной такие дома из-за опасения того, что срок аренды не будет продлен. Это первое. А второе — интересующий покупателя объект может продаваться исключительно в виде аренды.

Кстати, помимо земли под новостройкой вас может заинтересовать порядок приемки квартиры в построенном доме. Вы можете сделать это самостоятельно, для этого прочтите статью «Как принять квартиру в новостройке«.

Возможные риски аренды земли под новостройкой:

  • крайне сложное отслеживание цепочки сделки, возможность махинаций и ошибок в договорах;
  • сделки с арендой властями согласуются практически всегда формально. Есть возможность того, что через несколько лет придут судебные приставы с законно оформленными документами и заявят, что тут должна находиться база отдыха;
  • если перестанет поступать оплата на указанный владельцам недвижимости счет, новенькие новостройки могут превратиться в несогласованный «самострой». Если откажется платить только один владелец-субарендатор, возможно за него придется выплачивать его соседям;
  • в основном документе может указываться ограничение или запрет на субаренду жилья. Например, если арендодателем будет выступать совхоз такой-то, а владельцем земельного участка — Федеральное агентство или какая-то иная государственная структура, то окончательное решение будет за последним. И если владелец недвижимости захочет продать коттедж, это будет стоить ему больших нервов, времени и, возможно, денег.

Какие документы на землю, если земля в собственности и аренде

Основными документами на землю под новостройкой, на аренду или собственность, являются договор аренды или свидетельство о собственности, имеющие регистрационные номера.

В любом случае (при аренде или покупке в собственность) лучше всего для оформления документации лучше всего обращаться за помощью к юристам. Так как есть множество нюансов, учесть которые обычному человеку просто невозможно.

Помните, что грамотно совершенная сделка — залог отсутствия каких-либо треволнений в будущем.

В связи с этим, если вы планируете покупать квартиру в новостройке и хотите, быть уверенными, что не допустите ошибок, цена которых достаточно высока — проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.

Бесплатно задать вопрос юристу можно на вкладке «Специалисты»

Сегодня мы рассмотрели, варианты статуса земли под многоквартирным домом и плюсы с минусами данных вариантов. Теперь вы точно знаете, что вам предпочесть при покупке квартиры в новостройке, а если и будете сомневаться, то проконсультируйтесь с грамотным юристом. Мне лишь остается пожелать вам удачной покупки.

Всего вам доброго!

Источник: https://www.habrealty.ru/dolevoe/zemlya-pod-novostroykoy-arenda-ili-sobstvennost.html

Земля в аренде у застройщика риски

Если земля в аренде у застройщика риски

Сфера практики: Земля и недвижимость П.

До 1 января года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им.

Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Если земля в аренде у застройщика риски
  • Участок находится в собственности или аренде у застройщика
  • Земля в аренде и в собственности: чем рискует и что выигрывает домовладелец
  • Если земля в аренде у застройщика риски
  • Ловушки от «долюшки». Риски при покупке квартир в новостройках.
  • Советы юриста: Какие документы должен предоставить застройщик и как проверить их подлинность
  • Какие документы проверить покупая квартиру у застройщика

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как проверить застройщика и в какой новостройке нельзя покупать квартиру. Советы юриста

Если земля в аренде у застройщика риски

Сфера практики: Земля и недвижимость Вчера Верховный суд рассмотрел одно очень интересное дело, касающееся судьбы земельного участка, предоставленного застройщику для строительства по договору аренды, после завершения строительства ЭС В деле встал такой вопрос: Кроме того, насколько я понял из определения, застройщик осуществлял строительство на участке по модели долевого участия и имел с дольщиками зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве.

О результате рассмотрения дела ВС пока не известно. Теперь несколько рассуждений по вопросам, которые были подняты в этом деле. Дело хорошо показывает, что строительство на чужой земле всегда приводит к тому, что правовые последствия его кстати, не только с точки зрения земли будут крайне непростыми.

С точки зрения вопроса о земельном участке строительство на своей земле юридически в разы проще см. При строительстве здания на собственной земле участок входит в состав общего имущества собственников помещения и земельный вопрос тем самым закрывается.

Очень странно, что публичная власть этого не понимает и вводит совершенно преступное, на мой взгляд, правило, о том, что земельные участки из состава публичных земель для строительства предоставляются только в аренду.

Это вредительство чистой воды Аналогия норм ЖК о прекращении публичной собственности на участок в силу закона и перехода участке в состав общего имущества не была поддержана тогда судьями. В итоге, проблема, что называется, зависла.

Какие есть возможные пути решения проблемы земельных прав при строительстве нежилого здания на арендованном участке? Договор аренды участка для целей строительства прекращается по достижении цели строительства — регистрации первого помещения в нежилом здании. Кроме того, новая редакция ст.

При этом участок должен стать элементом общего имущества здания. Так, кстати, дело решили нижестоящие суды, что в целом довольно смело.

Это решение не основано на прямом указании закона, оно следует из аналогии ст.

Это решение крайне желательно, но оно очень уязвимо с точки зрения его исходной посылки: Рассматривать передачу участка в аренду под застройку как отчуждение собственником своего имущества было бы явно неверным, хотя бы в свете существования такого феномена как право застройки с временной собственностью застройщика на возведенное здание.

Мне это решение не нравится по двум причинам. Во-первых, весьма искусственным выглядит довод о сохранении договора аренды, ведь цель его — строительство — достигнута.

Кроме того, строительная аренда как правило, имеет серьезную содержательную специфику — арендная плата может варьироваться в зависимости от срока строительства, площадь участка, арендуемого под строительство, как правило больше площади участка, необходимого для эксплуатации здания и проч.

Наконец, это решение закроет проблему на месяцы ведь срок строительной аренды как правило очень короткий , а не навсегда.

А вот правовых проблем, связанных с этим паллиативным решением, возникает масса. В связи с этим собственники помещений в здании не приобретают от застройщика никаких земельных прав. По всей видимости, это будет означать, что они будут пользоваться участком, на котором расположено их здание, безосновательно и с них и только с них, но не с застройщика!

В дальнейшем собственники помещений в здании должны оформить свои земельные отношения либо выкупив участок под зданием в собственность, либо взяв его в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Наверное, сегодня это самый очевидный и наименее болезненный способ разрешить коллизию, связанную с проблемами строительства нежилого здания на арендованном земельном участке.

В целом же, наверное, описанный казус лишний раз подтверждает, что нынешняя двухступенчатая система оформления прав на землю при строительстве сначала «для строительства объекта», а потом — «под построенным объектом» глубоко порочна и требует замены на другой подход: Такое право называется правом застройки и предлагается проектом поправок в раздел «Вещное право» ГК РФ.

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Сфера практики: Земля и недвижимость Вчера Верховный суд рассмотрел одно очень интересное дело, касающееся судьбы земельного участка, предоставленного застройщику для строительства по договору аренды, после завершения строительства ЭС В деле встал такой вопрос: Кроме того, насколько я понял из определения, застройщик осуществлял строительство на участке по модели долевого участия и имел с дольщиками зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве.

Кроме того, насколько я понял из определения, застройщик осуществлял Сфера практики: Земля и недвижимость .. Эти вопросы, риски уже сам застройщик должен попытаться урегулировать еще до.

Участок находится в собственности или аренде у застройщика Категория: Советы Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты.

Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Аренда или собственность земли под новостройкой Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство.

Статья ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов: Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Советы юриста: Какие документы должен предоставить застройщик и как проверить их подлинность

Финансовые нюансы и риски. Какие документы на землю должен иметь застройщик, на что обратить внимание при ознакомлении Если строительная компания является собственником земельного участка.

В этом случае она должна располагать свидетельством о праве на землю. Изучая его, обратите внимание на дополнительные условия пользования данным участком.

В документе могут указываться ограничения на застройку охранной зоны ручья или газопровода, закреплено право проезда третьих лиц и т.

узнала, что у застройщика земля в аренде (на которой строится дом), а не в :support:Оцениваю ситуацию с позиции рисков для.

Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Если земля в аренде у застройщика риски При регистрации первого договора участия в долевом строительстве, независимо от вида права на земельный участок под домом аренда или собственность происходит регистрация ипотеки земельного участка залога права аренды земельного участка , на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и или иного объекта недвижимого имущества.

Советы юриста: Какие документы должен предоставить застройщик и как проверить их подлинность 28 сентября Владимир Копоть, юрист, кандидат юридических наук, управляющий партнер ЮФ Kopot Lawers рассказал 3m2 , какие документы можно требовать у застройщика перед заключением договора инвестирования и как оценить их подлинность или проверить. Земельный участок и документы на него Самый важный момент, на который стоит обратить внимание, это вопрос с землей. Является ли участок во владении на правах частной собственности или во временном пользовании аренда.

Ловушки от «долюшки». Риски при покупке квартир в новостройках.

Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом ренту? Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию.

В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке. Одним из наиболее важных является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.

LIVING разобрался, что лучше для собственников жилья — земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?

Какие документы проверить покупая квартиру у застройщика 24 Июль, — Подобная доверчивость в дальнейшем может преподнести покупателю неприятные сюрпризы. Особенно, когда он осознает, что стал жертвой мошенников либо столкнулся с другими людьми, имеющими право постоянного пользования его квартирой.

Источник: https://fathersgaragedoors.com/konstitutsionnoe-pravo/zemlya-v-arende-u-zastroyshika-riski.php

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Если земля в аренде у застройщика риски

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства.

Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.

ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. 

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

  Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда. 

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  — такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде.

Земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

 Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

— изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

— единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

Земля в аренде у застройщика в 2019 году — риски, если, что это значит, собственность, у города, взял

Если земля в аренде у застройщика риски

Покупка квартиры – дорогостоящая сделка, которая детально урегулирована гражданским законодательством (ст. 549-558 ГК РФ).

Очень важно соблюсти все формальности для того, чтобы в будущем не возникло споров и вопросов относительно заключенного договора.

Такие затруднения могут повлечь за собой серьезные расходы для покупателя.  Приобретение квартиры в новостройке обладает рядом преимуществ, в том числе это реальная возможность сэкономить.

В то же время покупателю необходимо очень ответственно подойти к такой процедуре, потому что есть множество нюансов, которые надо учесть.

Такая покупка – это риск. Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий и сохранить свои деньги следует внимательно изучить договор купли-продажи, а также документы застройщика.

Один из моментов, который должен быть учтен – статус земли. Здесь возможно два варианта — земля находится в собственности у застройщика либо на праве долгосрочной аренды.

Иногда подобные компании заключают соглашение о краткосрочном предоставлении земли в пользование.

По окончании строительства такая аренда заканчивается. В этой ситуации покупатели не смогут оформить квартиру в собственность. Обычно, им приходится решать вопрос через суд.

Общие сведения

В соответствии с гражданским правом земля под домом может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо по договору аренды.

При совершении сделки купли-продажи квартиры вместе с самим объектом передают и права на земельный надел. Данное правило содержится в п.1 ст. 552 ГК РФ.

Если у продавца право собственности на данный надел, то покупатель также получает его после оформления договора.

Когда он владеет участком на иных законных правах, то они переходят покупателю после совершения сделки.

Причем условия будут идентичны тем, что действовали между собственником участка и продавцом недвижимости.

Данный принцип утвержден в пункте 3 ст. 552 ГК РФ. Обязательно ли получать согласие собственника на производство сделки купли-продажи?

Законодатель определил, что это несущественное условие заключения договора, если оно не противоречит условиям применения такого участка.

Таким образом, покупателя при покупке недвижимости не должен пугать тот факт, что у продавца нет права собственности на надел.

Это нормальная практика, которая часто используется застройщиками. Однако в такой ситуации необходимо учитывать ряд нюансов, в том числе уточнить срок, на который земля предоставлена в аренду.

Основные понятия

Договор продажи недвижимости – это соглашение, которое предусматривает обязанность продавца вручить покупателю объект недвижимости, за который последний вносит определённую плату (ст. 549 ГК РФ).

Данная сделка – это разновидность договора купли-продажи. В силу особенностей объекта, она выделена в отдельный вид соглашения.

Застройщик – гражданин или организация, обеспечивающие постройку, переустройство, капитальный ремонт, а также производство инженерных изысканий, формирование проектной документации для этих действий (п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Договор аренды – соглашение, по которому арендодатель должен вручить арендатору объект во временное владение или пользование за какую-либо стоимость (ст.606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть представлены земельные наделы.

Заключение договора аренды

Договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ. Понятие данного соглашения мы уже рассмотрели, теперь определим порядок оформления сделки.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ соглашение об аренде должно быть составлено в письменной форме в следующих случаях:

  • одной из сторон сделки является организация;
  • договор аренды будет подписан на период, превышающий 12 месяцев.

Данное соглашение подлежит регистрации, если оформляется в отношении недвижимого объекта (п.2 ст. 609 ГК РФ).  Таким образом, договор на землю должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Более того, данное правило является обязательным и до прохождения такой процедуры права считаются не переданными надлежащим образом.

Другие признаки этого соглашения об аренде:

Максимальный период аренды49 лет, если другое не предусмотрено в законодательстве
В аренду не могут быть представлены участкиИзъятые из оборота
Арендатор получает правоПреимущественного оформления договора аренды после окончания периода его действия
Если арендатор, получив землю под строительствоНе начала его в течение 3 лет, то договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя

Земля предоставляется в аренду государством или частным лицом. В первом случае сделка может быть оформлена только после проведения торгов.

Желающие подают заявки и участвуют в аукционе. Договор заключается с победителем.

Если участок принадлежит частному лицу, то после согласования всех условий оформляется соглашение, которое подписывают арендодатель и арендатор. Затем оно регистрируется в Росреестре.

Правовое регулирование

ГК РФ регулируется вопросы, которые связаны с процессом продажи недвижимости. В числе прочих законодатель определяет основные моменты перехода прав на земельный участок, на котором возведен дом (ст. 552 ГК РФ).

Именно данная норма определяет, что покупатель получает на надел те же права, которые имел и продавец.

Мнение владельца участка не учитывается, а его согласие не требуется, если иное не предусмотрено в законодательстве РФ.

В данном кодифицированном акте закреплены и вопросы, посвящённые аренде (гл. 34).

В частности, сказано о необходимо регистрировать соглашение о передачи во временное владение объектов недвижимости.

Несоблюдение данного требование влечет за собой недействительность акта. Порядок прохождения процедуры регистрации урегулирован в ФЗ №122 от 1997 года.

Особенности договора аренды земельного участка, который пребывает в государственной или муниципальной собственности, закреплены в ЗК РФ.

Например, в ст.39.6 данного кодифицированного рассмотрены ситуации, когда они предоставляются на торгах или без их проведения.

Стоимость арендной платы за такой надел – ст. 39.7 ЗК РФ. Специфика договора – ст. 39.8 ЗК РФ.

Если у застройщика земля в аренде

Стоит ли отказывать от покупки недвижимости, если землей застройщик пользуется на праве аренды? В соответствии с законодательством РФ данные действия не запрещены.

Застройщик имеет право реализовывать недвижимость, даже если он не является собственником земли, расположенной под ней.

Однако в такой ситуации нужно учитывать риски и внимательно знакомиться с документацией, в том числе договором аренды, который заключён между ним и собственником.

Такой подход позволит решить многие проблемы. Для застройщика приобретение земельного участка в аренду – серьезная экономия.

Она также скажется и на стоимости квартиры. Покупатель сможет приобрести такой объект по сниженной стоимости.

Это еще связано и с тем, что многие потенциальные участники сделки отказываются от нее, если узнают о праве аренды на земельный участок.

Итак, покупка недвижимости предполагает передачу надела, на котором расположен объект во владение покупателя.  Если продавец имеет право собственности на него, то он передает его на том же праве.

Когда на землю заключён договор аренды, такое соглашение перерегистрируется на покупателя, который принимает на себя права и обязанности арендатора. Данные операции соответствуют закону.

Каковы риски

Мы упоминали о том, что покупка недвижимости предполагает некоторые риски.

Если земля под объектом принадлежит застройщику на праве аренды, то в первую очередь надо обратить внимание на период договора.

: как взять в аренду земельный участок

Рекомендуем заключать договор только в том случае, если у застройщика земля в аренде у города. В такой ситуации соглашение оформляется на 49 лет с правом продления.

Самая опасная ситуация, когда земля получена во владение на непродолжительный срок. Некоторые застройщики заключают договор аренды надела на период строительства.

В такой ситуации Росреестр отказывается проводить регистрацию прав собственности на квартиры, которые приобретают граждане-соинвесторы.

Это влечет за собой необходимость обращаться в суд для урегулирования спорного момента и продления договора аренды.

Если вы желаете избежать подобных последствий, то не оформляйте соглашение о купле-продаже недвижимости, когда у застройщика имеется только краткосрочная аренда.

На практике встречается еще одна распространенная проблема, когда соглашение заключено незаконно. Например, договор аренды подписало неуполномоченное должностное лицо.

В такой ситуации соглашение признается недействительным, а сам дом – самовольной постройкой. Надеяться на оформление квартир в собственность в этом случае бесполезно.

Единственным решением для покупателей является обращение в суд для узаконивания дома (ст. 222 ГК РФ РФ).

Имейте в виду, что арендодатель может расторгнуть договор аренды досрочно, если застройщик не приступил к строительству в течение 3 лет с момента оформления сделки.

Именно поэтому обращайте внимание на дату заключения соглашения. Чтобы максимально сократить риски при покупке квартиры в новостройке, запрашивайте у застройщика договор на землю.

При внимательном изучении данного документа, покупатель получит представление о тех негативных последствиях, которые могут возникнуть при оформлении квартиры в собственности.

Как оформить в собственность

Получить арендованный надел в собственность можно двумя способами:

  • выкупить у собственника;
  • приватизировать бесплатно.

В ст. 624 ГК РФ определено, что в законе или договоре аренды может быть утверждено, что объект передается в собственность арендатора по истечении периода аренды или до этого момента при условии оплаты арендатором всей определённой договором выкупной стоимости.

Если стороны сразу не включили данное условие, то они могут оформить его путем подписания дополнительного соглашения.

Когда земля пребывает в государственной или муниципальной собственности арендатор обладает преимущественным правом ее покупки после истечения сроков аренды (ст.22 ЗК РФ).

Оформление выкупа производится следующим образом:

  • формируется необходимый пакет документов;
  • собственнику передается заявления о выкупе;
  • между продавцом и покупателем участка согласуются условия проведения сделки;
  • договор подписывается сторонами;
  • покупатель получает договор и может зарегистрировать свои права в Росреестре.

Как быть при лизинге

По договору лизинга арендодатель должен купить указанный арендатором объект у какого-либо продавца и передать арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).

Сразу стоит оговориться, что в законе нет такого понятия, как «лизинг земли».

Более того в ст. 666 ГК РФ определены объекты данной сделки и сказано о том, что земля не может быть предметом лизинга.

На практике под данным понятие понимают схему, при которой арендатор вносит платежи, которые засчитываются в стоимость земельного участка.

Таким образом, ежемесячно внося арендную плату, он постепенно гасит цену за надел. Данная схема подобной той, что используется в лизинге.

В заключение хотелось бы отметить, что застройщик может владеть землей, на которой возводится многоквартирный дом на праве аренды или собственности.

И в том, и в другом случае закон не будет нарушен. Сам покупателю должен обратить внимание на период аренды. Если земля получена на длительный срок, то беспокоиться не о чем.

Когда застройщик взял землю в аренду на непродолжительный период, то это наверняка повлечет для покупателя судебные тяжбы.

Именно поэтому от такой сделки лучше отказаться, какова бы не была цена недвижимости. Нервы и время, потраченное на судебные разбирательства, будут стоить ему гораздо больше.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/zemlja-v-arende-u-zastrojshhika/

DOM.RIA – Участок под строительство дома: аренда или собственность застройщика

Если земля в аренде у застройщика риски

Наличие прав на пользование или владение земельным участком – один из наиболее важных моментов при строительстве. Поэтому, покупая квартиру в новострое, предварительно убедитесь, что застройщик оформил все необходимые документы на землю.

Как проверить земельный участок под новостройкой

Участок может быть собственностью застройщика или находиться в аренде. Если компания владеет землей, ее права подтверждаются документом о праве собственности (акт, свидетельство, справка), договором купли-продажи, решением органов местной власти и др.

Распоряжаясь территорией на правах аренды, застройщик должен иметь соответствующий действующий договор. Кроме того, здесь может иметь место еще один инструмент урегулирования взаимоотношений между владельцем земли и арендатором – суперфиций.

Суперфиций – альтернатива аренде, которая позволяет застройщику отчуждать право пользования участком.

Такой порядок не распространяется на государственные и коммунальные земли за исключением случаев перехода права собственности на недвижимость, которая здесь находится (ст.413 Гражданского кодекса).

В отличие от аренды этот тип договоров заключается исключительно для строительства.

Если строительной компании нечего скрывать, сотрудники без проблем предоставят инвестору эти бумаги для ознакомления. Переходить к этапу оформления сделки стоит, убедившись, что документы на землю оформлены должным образом. Возьмите у застройщика копии договоров, актов, решений и проконсультируйтесь по поводу них у юриста.

Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Узнайте, кому принадлежит земля под строящимся домом, и ее целевое назначение. Информацию выдает Госгеокадастр. Для этого обратитесь с заявлением в Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ). Оформление справки платное.

Посмотреть форму собственности и целевое назначение земельного участка можно также через публичную кадастровую карту.

Земли должны быть предназначены для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов.

Если целевое назначение территорий не совпадает с фактическим использованием, то даже при отсутствии прочих проблем вы столкнетесь с неприятностями при оформлении права собственности на свою квартиру.

Участок под застройку в аренде: на что обратить внимание

Основная масса новостроек возводится на участках, взятых в использование по договору аренды или суперфиция. Это выгоднее и проще для застройщика, чем покупка земли.

После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию территории переходят в постоянное пользование организации, обслуживающей дом (ст.42 Земельного кодекса).

На основании этого же закона ОСМД может приватизировать землю, если дом находится в общей совместной собственности владельцев недвижимости.

Проблемным моментом при возведении дома на участке, взятом во временное пользование, может стать окончание срока аренды земли до завершения строительства.

При соблюдении застройщиком условий контракта проблем возникнуть не должно, и договор продлят. Но если арендатор нарушал установленные нормы и порядки, ему могут отказать в заключении нового соглашения.

Поэтому важно обратить внимание на следующее:

  • репутацию строительной компании;
  • сроки действия договора на пользование участком (рекомендуется не менее 5 лет);
  • права и обязанности застройщика по договору аренды или суперфиция.

Несоблюдение условий со стороны застройщика также может повлечь судебные разбирательства в отношении расторжения действующего соглашения. Признав контракт недействительным, дальнейшее строительство станет незаконным.

Участок в собственности застройщика: особенности

Если строительная компания – владелец земельного участка, риски, связанные с незаконностью застройки территории минимизируются. Здесь отсутствует третье лицо, которое может повлиять на процесс строительства, предъявив свои права на участок.

После сдачи объекта в эксплуатацию права собственности на территории переходят обслуживающей организации, ОСМД (ст.42 Земельного кодекса).

Порядок передачи земли от застройщика не имеет четкого регламента, но осуществляется в рамках действующего законодательства.

Так как земля уже является частной собственностью, квартировладельцы могут быть уверены, что участок будет законно передан в собственность обслуживающей организации.

Инструкция по приему квартиры в новостройке

Помимо того, что в таком случае минимизированы риски, стоимость жилья в доме, как правило, будет выше, так как застройщик включает в нее затраты, связанные с приобретением земельного участка. Покупка земли обходится компании дороже аренды, что в конечном итоге отражается на стоимости квадратного метра.

В вопросе выбора застройщика не так важно, строит он дом на арендованной или собственной земле, как его опыт и репутация, подтверждающие отсутствие проблем в земельных вопросах в прошлом. Но в любом случае инвестору необходимо убедиться, что документы на землю приведены в порядок, а строительная компания возводит дом на участке в соответствии с целевым назначением.

Источник: https://dom.ria.com/articles/uchastok-pod-stroitelstvo-doma-arenda-ili-sobstvennost-zastrojschika-178076.html

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Если земля в аренде у застройщика риски

Максимально снизить риски по покупке квартиры от застройщика — естественное стремление любого покупателя недвижимости.

Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты.

Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Аренда или собственность земли под новостройкой

Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов:

  • аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;

  • застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;

  • при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;

  • наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!

Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.

Срок аренды и арендодатель

Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.

Назначение земель и передача в собственность

Муниципальные земли, имеющие назначение «жилое строительство», передаются новым владельцам «по умолчанию», если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.  

Субаренда и собственность застройщика на землю

Нахождение участка в субаренде чревато сложностями с последующим оформлением. Придется проследить всю цепочку передачи, чтобы впоследствии договор между арендатором и субарендатором не был признан ничтожным. Собственность застройщика на землю может оказаться под обременением, и тогда возникает вероятность обращения взысканий на участок под новостройкой.

Кроме того, на этой территории могут быть «красные линии», и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда «двор без машин» будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

Краткосрочная аренда земли застройщиком — высокий риск

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Период аренды должен полностью покрывать все сроки строительства указанных в разрешении корпусов и оставлять запас как минимум на год!

Проверяйте все данные и документы на землю под застройкой

В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.

Источник: http://novostroyker.ru/blog/sovety/zemlya-v-arende-ili-sobstvennosti-zastrojshchika

Правовой консультант
Добавить комментарий