Как из комнаты в коммуналке сделать квартиру

Как сделать квартиру-студию из комнаты в коммуналке — Рынок жилья

Как из комнаты в коммуналке сделать квартиру

Подпишитесь на нас:

18.12.2017 | 08:00 11474

Популярный сегодня вариант модернизации просторной комнаты в коммуналке – превращение ее в квартиру-студию. Для этого в жилом помещении организуют мини-кухню, выгораживают санузел, устанавливают душевую кабину.

Большинство «комнат-студий» в исторических домах – нелегальны, а узаконить их невозможно. Однако «нелегальные» квартиры – популярный объект на рынке краткосрочной аренды. А те, кто не готов променять исторический центр на Мурино или Шушары, порой рассматривают покупку доли в коммуналке с последующей перепланировкой как единственно возможный способ улучшения жилищных условий.

Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.

В-третьих, продавцы позиционируют такие объекты как квартиры. Легальные квартиры-студии в старом фонде действительно бывают, но редко, и расположены они, как правило, на первых этажах. Ниже мы объясним, почему так.

Правила и исключения

В домах старого фонда встречаются «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-залами до 40 кв. м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не то что студию, а даже двухуровневую квартиру. Но если под «залом» находятся жилые комнаты, кухня и санузел в нем не могут быть узаконены в принципе.

Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотретьСовременный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью >>Правил без исключений, впрочем, не бывает.

В некоторых дореволюционных домах имеются легальные квартиры с изначально студийными планировками – например, дворницкие на первых этажах или так называемые меблированные комнаты (комнаты на правах квартир).

В частности, такие квартиры есть в знаменитом Толстовском доме на улице Рубинштейна, 15 (общая площадь – 25 кв. м, потолки 3,4 м, кухонный закуток и санузел при входе, второй уровень со спальной антресолью).

Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.

Сегодня так не сделать. Вариант «кухня в прихожей», типичный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, – уже «непроходной»: в соответствии с действующими нормами, в помещении для приготовления пищи должно быть окно.

Справка БН

Что можно, а что нельзя при перепланировках

Нельзя

– Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухуровневой квартире)

– Расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов

– Увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь

– Переносить радиаторы центрального отопления на лоджии (вне зависимости от того, утеплена она или нет)

– Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации

Можно

– Объединять и делить жилые комнаты (каждое новое жилое помещение должно иметь окно, площадь от 9 кв. м и ширину не меньше 2 м), единственная комната в квартире – не менее 14 кв. м

– Увеличить прихожую, кладовую, гардероб на площадь жилой комнаты

– Объединить туалет и ванную комнату, сделав совмещенный санузел

– Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования

– Разместить санузел над нежилым помещением или прихожей расположенной ниже квартиры (разумеется, при наличии технических возможностей)

Главный фактор: соседи снизу

Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.

«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?

Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.

Узаконить перепланировку, к примеру, на среднем этаже возможно, если под ним имеется объект сходной планировки с уже легализованной модернизацией.

Но для этого нужно, чтобы весь процесс от утверждения проекта перепланировки до сдачи в эксплуатацию и получения документов на вновь сформированный объект недвижимости последовательно прошли все собственники квартир, начиная с нижней. Надо ли говорить, что в реальной жизни это почти нерешаемая задача!

А ведь придется не только учитывать интересы соседей снизу, над головами которых вы не имеете права поставить свой унитаз, но и договариваться с соседями сбоку: чтобы произвести любую перепланировку в коммуналке, требуется письменное согласие всех собственников.

Узкое горлышко технических возможностей

Теперь разберемся с основными санитарными, техническими и строительными ограничениями, которых великое множество. Так, установить газовую плиту и водонагреватель разрешат только в том случае, если в кухне есть окно и возможно организовать вытяжку.

Проблема с вытяжкой решаема: в стенах старых домов почти всегда имеются недействующие дымоходы, до которых можно дотянуть гофрированные воздуховоды. Однако жилая комната должна отделяться от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что при студийной планировке невозможно.

Установка электрического бойлера и электроплиты позволяет обойти ограничения.

Но возникает другая проблема: свободных мощностей (а снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру) может не быть.

Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого фонда, нашпигованных коммуналками и объектами нежилого фонда на первых этажах, они почти всегда в дефиците.

Далее: кухня-ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв. м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Соответственно, жилая комната должна иметь окно, ширину больше 2 метров и площадь от 9 кв. м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв. м.

К слову, внутридомовые и внешние сети – это еще одно слабое звено. Ведь в старых домах к ним кроме жилфонда обычно подключено множество коммерческих потребителей. Поэтому согласования получить непросто.

Как в свое время пояснили нам специалисты по перепланировкам, ситуация такова. В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральных районов почти всегда есть возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но желающих «разойтись» с соседями – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений.

Промежуточный итог. Исходя из сказанного выше, шанс превратиться в отдельную квартиру есть у помещения не менее чем с двумя окнами, расположенного на первом жилом этаже, имеющего общую площадь не меньше 28 кв. м, при наличии технических возможностей присоединиться к внутридомовым сетям (водопроводу, канализации, теплоснабжению) и организовать отдельный вход.

Дойти до финала

Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.

Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.

Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.

Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.

При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).

Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.

Если нельзя, но очень хочется

Из всего вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат легализовать перепланировки. Наверняка хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и затратный процесс. А в том, что финал непредсказуем: имеется слишком много объективных и субъективных факторов, любой из которых способен поставить на инициативе жирный крест.

Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить в «улучшенной» комнате можно, продать – тоже (незаконная перепланировка – не препятствие для сделки). Но квартирой она не станет.

Что еще делают? Если комната просторна, примыкает к кухне или санузлу, «контрабандой» дотягивают до нее трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своей площади мобильный кухонный уголок с электроплиткой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой.

Для этого в помещении делают выводы труб и водорозетки. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают быт, но тоже незаконны.

А значит, в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям владельца объекта с незаконными перепланировками и врезками в сети почти наверняка «назначат крайним».

Филипп Урбан    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/243275/

Переделка комнаты в студию

Как из комнаты в коммуналке сделать квартиру

Живя в Санкт-Петербурге, начинаешь хорошо понимать пословицу «жильё на вес золота». И правда, в наше время купить квартиру, пусть даже в ипотеку, крайне сложно, не говоря уже о покупке без рассрочек.

Поэтому люди часто вынуждены снимать жить в маленьких комнатах в коммунальных квартирах, где общая кухня и санузел часто находятся в запущенных состояниях. В большинстве это старые дома: большие площади, высокие потолки, нестандартные окна и двери, обветшалые коммуникации. Для комфортного существования в коммуналке помогает переделка под студию.

В этой статье подробнее рассмотрим, можно ли сделать студию в коммуналке, с чего начать перепланировку комнаты в студию и в чём вообще плюсы такого ремонта.

Без сомнения, эстетика петербургских коммунальных квартир, вся эта ручная лепнина, настоящий паркет со старинной кладкой, дорогая оригинальная кафельная плитка – это всё очень красиво. Но на практике без должного ухода лепнина покрывается подтёками, паркет начинает скрипеть, а плитка трескается и покрывается жёлтым налётом. Всему этому требуется ремонт, хотя бы косметический.

Переделка комнаты в студию СПб

Переделка коммуналки в студию особенно актуально именно в старом фонде. Площадь средне комнаты в коммунальной квартире в старом фонде примерно равна площади студии в новостройке в Девяткино. При этом есть нестандартные высокие потолки – потенциальный второй этаж.

Если подойти к ремонту разумно и с фантазией, то из любой комнаты получится оформить красивое и комфортное жильё. На этапе планирования советуем не опираться на фото с модных сайтов, как правило, весь их архив составляют дизайнерские дорогие ремонты. Уточните детали у прораба, спросите совета у мастеров – опытные работники всегда помогут сориентироваться и не переплатить лишнего.

Вам будет интересно!

Чтобы лучше разобраться в теме, советуем прочитать статьи «Ремонт квартиры-студии» и «Ремонт комнаты».

На этом архивном фото хорошо видно, что и сами жители коммуналок понимают свои привилегии, оформляют уровневые спальные места с уникальным зонированием. И всё же такого ремонта “своими руками” хватает не на долго. Для действительно качественной и комфортной жизни следует обратиться к профессионалам.

Возможна ли переделка комнаты в студию СПб, если площадь помещения всего 10-13 квадратов? Конечно, это чуть сложнее, но и тут вполне реально добиться комфорта и функциональности.

Во многом итоговое решение зависит от потребностей и вкусов заказчика.

В коммуналках обычно общая кухня и туалет, и если провести полноценное водоснабжение можно не всегда, то оформить в комнате кухонный уголок с электрической плитой – универсальный способ избавиться от кучи проблем с соседями.

Хотите оформить студию в коммуналке? Бригада «Европейского стандарта» вызывается помочь вам в этом нелёгком деле! Мы имеем 15 лет опыта ремонта, в том числе мы часто работаем со старым фондом Петербурга. Задать все вопросы и получить бесплатную консультацию можно уже сейчас, звоните: +7 (812) 970-77-70.

Ремонт в коммунальной комнате с небольшой кухней, потолки чуть выше стандартных не позволили оформить несколько уровней, но дизайнер вполне успешно справился и так

Студия из комнаты в коммуналке СПб

Главное, что нужно понимать: перепланировка комнаты в студию должна быть полностью согласована. В противном случае другие собственники квартиры по закону могут возмутиться и подать в суд.

Далеко не всё зависит от мастеров или заказчика. К примеру, если ваша комната находится где-то посередине квартиры, то провести полоненный отдельный санузел не получится.

На данный момент оформление «мокрых» зон (туалет, ванная, душевая и т.д.) над жилыми помещениями незаконно.

Специалисты по недвижимости давно говорят о подобной практике в старом фонде как об эффективном способе решения проблемы коммуналок.

Фактически, сейчас полноценная переделка студии из комнаты в коммуналке в СПб считается незаконной. Однако вопрос находится в подвешенном состоянии, велик шанс, что в дальнейшем в законодательство будут внесены некоторые поправки.

В этой комнате так же обошлись без второго этажа, вместо этого оформили минималистичный лофт и парящие потолки, наполняя комнату светом и воздухом. А за поворотом расположилась небольшая кухня.

Переделка из комнаты в студию под ключ

Ещё одна деталь: высота потолков. Всё чаще заказчики спрашивают, получится и оформить второй этаж в их комнатах.

Иногда высоты потолка на небольшую спальную зону, иногда – на полноценный этаж, где можно встать в полный рост. Чаще всего здесь размещают зоны отдыха или кабинеты.

Конечно, надёжная конструкция потребует дополнительных финансовых затрат, но и результат получится впечатляющим.

Как бы то ни было, ваша комната в коммунальной квартире не обязана быть типичной спальней с раскладным диваном, комодом, столом и маленьким холодильником в углу. Даже минимальная переделка коммуналки в студию, – качественное зонирование, оформление небольшой кухни – всё это сделает вашу жизнь в разы комфортнее и проще.

Если всё, что вы задумали, воплощено грамотными мастерами, то результат получится максимально приближенным к самостоятельной квартире. Поверьте, выход есть всегда, важен лишь индивидуальный подход и умелые работники.

Бригада «Европейского стандарта» своими руками переделывала комнату в 13 квадратов в полноценную студию с собственной кухней, спальней на втором этаже, раздельной гостиной, где комфортно ужились два взрослых человека.

Всё ещё сомневаетесь? Специально для вас предлагаем бесплатный выезд специалиста компании и полноценную консультацию на месте. Звоните прямо сейчас: +7 (812) 970-77-70.

Второй ярус в комнате не обязательно должен быть большим, вполне можно ограничиться специальной конструкцией для спального места (под ним часто располагают рабочий стол, таким образом экономя драгоценное пространство)

Переделка коммуналок в студии в СПб

Переделка из комнаты в студию под ключ будет интересна абсолютно всем владельцам комнат. Недвижимость в наше время – одна из лучших инвестиций. Особенно если это просторная комната в старом фонде, в историческом центре нашего прекрасного города.

Хороший ремонт сделает комнату лакомым кусочком для съёмщиков! Комфортное и современное жильё с удобным расположением (коммунальные квартиры располагаются в обжитых районах с налаженным транспортным сообщением и развитой инфраструктурой). Всё вместе это позволит не просто сдавать комнату как квартиру, но и устанавливать на неё неплохую цену выше средней.

Представьте семью из трёх человек, родители с ребёнком. Простая комната в 15м2 – не самый комфортный вариант, элементарно личного пространства будет не хватать. Другое дело, когда речь идёт о двухъярусной комнате-студии, где ребёнка можно разместить на второй этаж, пока родители расположатся снизу. Такое жильё вызовет больше интересна, чем какая-нибудь новостройка за КАДом.

В этой комнате на второй ярус так же вынесено спальное место (это самый частый и удобный приём ремонта), таким образом, здесь с комфортом смогут расположиться семья из трёх человек: родители на двуспальной кровати внизу, ребёнок наверху

Стоимость переделки комнаты в студию

Ремонт комнат не отличается от любого другого ремонта вторичного и старого фонда. Мы настоятельно советуем обновить электропроводу, заменить розетки и радиаторы, поставить новые окна и дверь. В некоторых случаях требуется дополнительное утепление или шумоизоляция стен по желанию заказчика.

Стоимость переделки комнаты в студию от компании «Европейский стандарт» начинается от 7 500 рублей за м2.

Впечатляющий опыт, проверенные мастера и низкие цены! Начните с бесплатной консультации:

Смета на переделку комнаты в студию, 13 м2, Петроградский район, Большой проспект ПС

Срок работ22 дня
Стоимость работ13 м2 × 10 400 р/м2 = 135 000 рублей
Стоимость черновых материалов70 000 рублей
Итоговая цена переделки комнаты в студию205 000 рублей

Смета на переделку коммуналки в студию, 19 м2, Василеостровский район, 2-я лин. В.О

Срок работ24 дня
Стоимость работ19 м2 × 9 400 р/м2 = 179 000 рублей
Стоимость черновых материалов81 000 рублей
Итоговая цена переделки коммуналки в студию260 000 рублей

Источник: https://remont-otdelka-78.ru/peredelka-komnaty-v-studiyu/

Жизнь в студию: как стать петербуржцем за 1,5 млн рублей

Как из комнаты в коммуналке сделать квартиру

Город

17:56, 10.03.2017

Выяснили, какую квартиру можно купить в городе за эту скромную сумму.

На рынке недвижимости уверенно лидируют по популярности квартиры-студии в новостройках на окраинах города — дешево и сердито. Однако за 1,5 млн рублей можно купить квартиру не только на границе с Ленобластью, но и в центре города. «Карповка» поговорила с риелтором и узнала, как сделать из коммуналки студию и как безнаказанно пристроить туалет в новой квартире.

Желаемое и действительное

По данным исследовательского центра «Ленстройтрест», петербуржцев не устраивают цены на жилье в городе. Средняя стоимость квартиры почти в полтора раза превышает ту сумму, которую горожане готовы заплатить. Если за полноценную «однушку» будущие жильцы хотели бы выложить не больше 2,9 млн рублей, то на рынке девелоперы просят в среднем 3,8 млн за квартиру на этапе строительства.

Тем, кому хочется поскорее въехать в собственное жилье и не тратить много денег, остается рассчитывать на квартиру-студию. Традиционно она состоит из прихожей, санузла и большой комнаты, где оборудована зона для готовки.

Отдельная кухня в такой планировке отсутствует. За студию потенциальные покупатели готовы заплатить чуть меньше, чем за полноценную «однушку» — 2,2 млн рублей.

Здесь желаемое и действительное совпадают: средняя стоимость составляет 1,9 млн рублей.

В основном это квартиры в строящихся домах на окраине города, иногда в районах без развитой инфраструктуры. И чем неудобнее жизнь в таких кварталах, тем дешевле будет жилплощадь. Но теперь купить студию можно и в центре города, в домах старого фонда. При этом такая квартира может обойтись всего в полтора миллиона рублей.

Кому в студиях жить хорошо

За скромную, по меркам мегаполиса, сумму в 1,5 млн рублей в новостройке на границе с Ленобластью можно купить квартиру-студию в 32 кв. метра, считает риелтор Юрий Останин. В новых домах в городе с пространством суровее — всего 23 кв. метра. Такое скромное жилище пользуется большой популярностью у горожан. По словам риелтора, 30% сделок на рынке приходится на студии.

В основном квартиры-студии покупают молодые семьи, которые рвутся начать самостоятельную жизнь и съехать от родителей. Приобретают их и те, кто только переехал в Петербург и пока обустраивается на новом месте.

Как купить и как улучшить

При выборе квартиры в новостройке (и не только студии) риелтор советует обращать внимание в первую очередь на надежность застройщика: сколько объектов он сдал, соблюдал ли сроки, имеются ли «темные пятна» на его репутации. Также важна готовая техническая документация и общая завершенность проекта. Риелтор в очередной раз напомнил, что покупка квартиры на стадии котлована — необоснованный риск.

Насторожить покупателя должна как раз-таки чересчур низкая цена. Слишком приятная глазу цифра меньше 1,5 млн рублей может указывать на проблемы с документами о вводе или сдаче в эксплуатацию. При этом покупать лучше всего напрямую у застройщика, а не переплачивать посредникам.

После въезда новоселы часто устраивают перепланировку таких квартир. Единственную комнату делят на зоны не только полками или барными стойками, но и полноценными перегородками. Если в квартире два окна, то можно изловчиться и обустроить полноценную отдельную кухню, рассказал Юрий Останин.

Главными плюсами студий в новостройках риелтор называет невысокую цену и возможность взять ипотеку с господдержкой. Минусов гораздо больше: чаще всего очень неудобное местоположение без метро и полноценных дорог, детских садов, школ, больниц и дефицитом парковочных мест.

При этом, по оценке Юрия Останина, популярность студий в домах на окраинах будет расти. Уже сейчас цены на маленькие квартиры падают, а инфраструктуру худо-бедно налаживают. Через 5–7 лет такие «хатки» обрастут дорогами и станут вполне ликвидным жильем, подытожил риелтор.

Коммуналку в студию

В центре Петербурга дешевых новостроек практически нет. Тем не менее организовать квартиру-студию за полтора миллиона можно… в старом фонде.

«Студии в центре — это переделанные комнаты в коммуналках. За полтора миллиона вряд ли получится купить готовую жилплощадь. А вот приобрести комнату и поставить в ней санузел точно получится.

Иногда такую перепланировку даже получается оформить документально.

По площади студии в старом фонде получаются такие же, как и квартиры в новостройках — от 12 до 35 „квадратов“», — рассказывает Юрий Останин.

По словам риелтора, такая перепланировка с установкой еще одного унитаза и душевой кабины в комнате незаконна в 80% случаев. Приставной санузел могут потребовать снести и вернуть комнате первозданный вид. Иногда требуют компенсировать ущерб, если новый жилец навредил квартире.

Важное условие, которое может оказаться проблемой для потенциальных покупателей — студию в центре города лучше всего покупать за наличные. Ипотеку банк может не одобрить, говорит риелтор. Тем не менее такая комната-квартира-студия считается полноценной собственностью со всеми вытекающими вроде прописки, регистрации, права продажи.

Риелтор отметил, что спрос на самодельные студии в центре увеличивается. Многим хочется жить там, где все под рукой, и не тратить время на проезд до работы или учебы. К тому же покупателей очень привлекает цена.

При этом будущих жильцов не смущает, что по факту они селятся не в отдельную квартиру, а в коммуналку, хоть и с евроремонтом и отдельным санузлом.

Не пугают изношенные коммуникации в домах старого фонда, которые могут попросту не выдержать такого количества пользователей. Ведь если уж жить в Петербурге, то только в центре.

Ксения Нестерова

квартира, недвижимость, покупатель

Loading…

Источник: https://karpovka.com/2017/03/10/324669/

Как узаконить студию в центре Петербурга

Как из комнаты в коммуналке сделать квартиру

Каждая десятая квартира-студия в исторических домах Петербурга – незаконна. К такому выводу пришла «Фонтанка», изучив предложения риелторов. Легализация трудновыполнима.

Ежегодно в Петербурге выходит в продажу больше сотни студий, незаконно перепланированных из комнат коммунальных квартир. Это сопоставимо с заселением типичной хрущевки. Бизнесмены считают, что избавляют жителей центра от очередей в ванные и кухонных склок. Риелторы вздыхают — согласовать такие метаморфозы практически невозможно.

Малогабаритные квартиры-студии прочно вошли в каталоги агентов недвижимости в последние 7 лет. Тогда началось масштабное освоение Мурино и пригородов Петербурга. До 90% жилья в бюджетных многоэтажках составляют крошечные студии.

Параллельно, хотя и совсем не в тех масштабах, студии начали становиться заметным явлением в центре. На сайтах реализации недвижимости «Фонтанка» нашла больше 200 объявлений о продаже таких «маломерок» в зданиях дореволюционной постройки.

В бывших доходных домах студии появляются вместе с мансардами и разделением коммуналок. Новейшая из тенденций – переоборудование под маломерки комнат в коммунальных квартирах, говорят риелторы. Постоянно в продаже присутствует 20-30 таких предложений.

Покупатели – все те же приезжие и молодые семьи, которым не хватает средств на полноценную однокомнатную квартиру. Жить на окраине города или в хрущевках они тоже не хотят. «Такие квартиры заняли ценовую нишу между комнатами в коммуналках и более дорогими студиями в новостройках», – объясняет Ирина Романова, старший менеджер департамента продаж «Петербургской недвижимости».

«Уютная студия в центре. Только что произведен ремонт, на окнах – стеклопакеты», – это объявление о продаже бывшей комнаты на Некрасова. Скромные 26 метров за 2,8 млн рублей. В комплект входят санузел с ванной, кухня, деревянный второй этаж.

Подвох выясняется сразу же. «Перепланировка и установка санузла не согласованы», – признается продавец Виктория. Она уверяет – получить заветные документы просто, внизу нежилое помещение. Санитарные нормы запрещают устраивать санузлы только над жилыми помещениями и кухнями.

Вторая попытка – 33-метровая студия на Подольской улице. Свежий ремонт, в довесок к удобствам – большой холодильник, мебель и даже ковер. Перепланировка не узаконена, но можно согласовать, усыпляет объявление.

«Можно узаконить только стены, оформить санузел как кладовку, но саму ванную не легализовать никогда», – отрезвляет по телефону риелтор Павел, но предлагает выход: «В санузле сделана полноценная гидроизоляция.

В конце концов, это ваша собственность, вы имеете право никого не пускать. А если кто-то придет жаловаться – дадите коробку конфет».

Главное условие при незаконной перепланировке – дружить с соседями, инструктируют агенты недвижимости. Жалобы в администрацию могут привести к потере недвижимости.

Незаконные перепланировки чреваты претензиями Жилинспекции. По Жилищному кодексу она через суд может обязать владельца недвижимости привести жилье в прежнее состояние.

Иначе – заветную студию изымут и пустят с торгов, а демонтировать незаконную ванную будет уже новый владелец.

Для стремления к мирному соседству есть и еще одна веская причина. Студия на Подольской – по документам одна из пяти комнат в коммуналке, ближайшая к входу. А значит, при любых сделках с этой недвижимостью придется заручаться письменным согласием соседей.

Еще одно слабое место несогласованных студий – коммуникации. В комнаты по потолку тянутся трубы от стояков через всю квартиру. Напор и удаление стоков обеспечивают насосы с измельчителями.

Перед их установкой приходится менять все стояки в квартире, рассказывает один из бизнесменов, занимающийся такими перепланировками.

Как это сказывается на других обитателях дома, предприниматель не знает.

Сложности могут возникнуть и с подведением электричества. В студиях устанавливаются электрические плиты, насосы, иногда – водогреи. Все это требует больших мощностей, а в квартиры старого фонда, как правило, подается 2,1 – 3 кВт. Тогда как одни только плиты потребляют от 3 до 8 кВт.

Практика переоборудования студий из коммунальных комнат насчитывает десяток лет, говорит Ирина Кораблева, специалист по недвижимости агентства «Белые ночи». В большинстве случаев их реконструируют для мини-отелей и сдачи в аренду. Однако за последние 5 лет начали появляться и студии на продажу.

Перепланировки комнат — обычный бизнес. «Хорошую комнату можно купить за 1,5-2 млн рублей, еще 400-500 тысяч нужно на ремонт. А цена продажи студии — 2,3-2,7 млн», – описывает работающий на этом рынке предприниматель. По его словам, обычно такие объекты продаются за 2-3 недели.

Согласовать переустройство комнаты в отдельную студию крайне сложно. По санитарным нормам, санузел должен находиться над нежилым помещением. Это возможно, если квартира расположена на первом-втором этаже либо ванная устроена над коридором.

Второе правило — устройство отдельного входа. Покупателям придется либо раздробить всю коммуналку на отдельные студии, либо — с согласия соседей поделить квартиру на две, если есть второй вход с черной лестницы.

Строительных и санитарных требований — целый список.

«Даже если мы говорим о перепланировке коммуналки на первом этаже, под которой нет жилых помещений, площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 14 квадратных метров, а кухни — 5 квадратных метров, – объясняет гендиректор риелторской компании «Русский дом» Людмила Синьковская. —  Не допускается устраивать вход в санузел из кухни и жилой комнаты, то есть в проекте перепланировки должен быть предусмотрен небольшой коридор. Трудно представить, как это можно организовать в условиях коммунальной квартиры».

Чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, покупателям нужно крайне дотошно проверять документы на студии, напоминают риелторы. Либо — запасаться для проверяющих коробками конфет.

Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру

Источник: https://www.fontanka.ru/2017/01/12/128/

Парень из глубинки купил 11-метровую комнату в коммуналке и сделал из нее квартиру-студию — Недвижимость Onliner

Как из комнаты в коммуналке сделать квартиру

«Это еще не хардкор», — интриговала Катя. И вот мы едем на Пуховичскую, в старый дом с убитыми коммуналками. Молодая пара открывает дверь в комнату, и все, что мы знали о коммунальных квартирах, остается за ее порогом.

Симпатичная студия, идеальный ремонт, душевая кабина, кухня, духовой шкаф, просторный холодильник, стиральная машина, раскладной диван и рабочий стол-трансформер, который легким движением руки превращается в обеденный.

Все это — дело рук и инженерного ума Николая, простого парня из глубинки, который три года назад купил «убитую» комнату в минской коммуналке, сделал из нее почти квартиру и теперь живет там со своей женой.

Дом с коммунальными квартирами, где обосновались Николай и Катерина, находится в микрорайоне Серова. Не удивляйтесь, если никогда не слышали.

Этот микрорайон прибрала к рукам Южная магистраль и окончательно отсек от цивилизации аэропорт Минск-1, который этим летом прекратил свое существование.

Несколько местных улиц с малоизвестными названиями упираются в промзону без конца и привычных топографических координат: «16а к. 1» или «9а/5» — так обозначены ее строения.

Многие дома здесь полностью состоят из коммунальных квартир и отродясь не знали капремонта. Контингент соответствующий: на фоне обшарпанных стен отдыхают мужчины в «алкоголичках». Из окон смотрят местные жители, безошибочно распознавая в нас чужаков. Фотожурналист Onliner.by покрепче хватается за технику и просит не кричать, кто мы такие и зачем приехали.

— Я купил эту комнату три года назад, и состояние у нее было, мягко скажем, не очень, — говорит Николай. — На полу лежал линолеум, и когда я его поднял, то понял, что комнату, по сути, нужно отстроить заново. Кроме окна и двери, в ней не осталось ничего старого.

Я полностью поменял пол, положил его на новые лаги, утеплил, снял старую штукатурку со стен, поменял батарею, потому что во время отопительного сезона она протекла, а вот железная дверь и стеклопакет остались от предыдущего владельца, я только сделал откосы. Натянул потолок, и впоследствии он дважды нас спас от затопления.

— Соседи сверху устроили потоп, посреди комнаты висела водяная груша, — с улыбкой рассказывает Катерина. — Мы выкрутили лампочку, подставили тазик, все слили, высушили и закрутили ее обратно. Очень удобно, когда сверху живет не очень надежный жилец. Да, мы пытались разобраться с соседями, но это бесполезно. В ЖЭСе говорят: «Ну вы же понимаете, какой у вас дом».

— А какой у вас дом?

— В доме вообще нет горячей воды, только холодная. В каждой квартире по шесть комнат. В каждой комнате по семье: один-два, бывает, по три человека, бывает, с детьми. Некоторые комнаты сдаются. Некоторые относятся к фонду арендного жилья и предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Можете себе представить, в каких условиях нужно жить, чтобы переезд в эту древнюю, заросшую грибком коммуналку без горячей воды считался улучшением. Дом стоит в планах на снос до 2025 года, но Грушевку собирались сносить десятилетиями, а добрались только сейчас.

Думаю, и наш черед придет еще не скоро, — убежден Николай.

Соседями по общей кухне ребята довольны: они уважают личное пространство, а шумят только тогда, когда убеждены, что их не слышат.

— Контингент здесь разный, но буйных нет. Сосед, конечно, мог погулять, когда думал, что в нашей комнате никто не живет, но не беспокоил с тех пор, как мы попросили его вести себя потише.

Я купил эту комнату еще холостяком. Ремонт делал в свободное от работы время и исключительно своими силами, поэтому он занял у меня чуть больше года. Помогло, что я работаю на фирме по производству мебели: заказывал там распил, а монтировал все самостоятельно. Знал, что хочу, и делал, что задумано. Потом встретил Катю, и теперь мы живем здесь вместе.

— Я родилась и выросла в Минске, здесь живут мои родители, но отношения с ними не заладились. Жила на съемной квартире, а когда познакомилась с Колей, переехала сюда. Мне не хватало всего трех вещей: духовки, полочки для косметики и розетки, чтобы телефон заряжать. Теперь все это есть, и мне вполне комфортно.

Сделать квартиру-студию на 11 кв. м оказалось не очень дешевым удовольствием.

По примерным подсчетам Николая, строительные материалы для ремонта обошлись в $1000, столько же пришлось отдать на мебель, и это без учета техники.

Парень не берет в расчет стоимость работ, поскольку почти все делал сам. «Если пользоваться услугами строителей, то можно смело умножать цену в 2,5 раза», — говорит он.

Зато теперь в комнате есть полноценная кухня с электроплитой, духовым шкафом, микроволновкой и холодильником, стиральная машина, душевая кабина, раковина, предназначенная для умывания и мытья посуды, а также отдельный кран с фильтром питьевой воды.

Перегородка из ДСП толщиной 36 мм разделяет кухонную и спально-рабочую зону. Выдвижной стол-трансформер выдерживает 35—40 кг при полном открывании (это вам не доска для клавиатуры, которая прогибается от единственной чашки кофе). Поскольку в комнате есть кухня и душ, без принудительной вентиляции здесь не обойтись, и Николай понимал это с самого начала.

Вытяжка установлена в крыше душевой кабины и над кухонной зоной, проходит под натяжным потолком и уводит всю лишнюю влагу прямиком в окно. 11-метровая комната буквально напичкана проводами: если сложить все розетки, лампочки, выключатели, получится больше 20 точек электрики. Проводка выдерживает любое напряжение в сети, поскольку ведется от щитка.

«Коммуналка» — в районе 20 рублей в месяц.

— За те же деньги три года назад можно было купить комнату в обычной квартире, разделенной на доли, — рассуждает Николай. — Но прийти в чужую семью, жить там в непонятном статусе, гораздо сложнее, чем в коммуналку, где все равны.

Кроме того, здесь было проще создать комфортные условия. В комнату обычной квартиры воду не подведешь. А в этом доме все комнаты оборудованы холодной водой. За счет этого удалось без проблем поставить душевую кабину и бойлер.

С мебелью, кухней, встроенными шкафами проблем было больше.

Очень тяжело было ставить мебель в таком ограниченном пространстве. Я четко понимал, чего хочу, но раз за разом терпел фиаско, и приходилось все начинать с начала. Одна из стен была на 10 см наклонена к горизонту. Потратил грандиозное количество цемента и сил на ее выравнивание.

Вся верхняя одежда Николая и Катерины помещается в скромных размеров шкаф у двери, остальная — в узкий шкаф-столбик рядом с рабоче-обеденным столом, посуда — во встроенные шкафчики над раковиной.

Как мы ни старались вывести ребят на чистую воду, выбить из них признание о том, что все остальные вещи свалены у родителей в кладовке или на даче в погребе, что приходится устраивать генеральный «шухер» каждый месяц, избавляясь от всего, что не умещается в шкафы, ходить по магазинам зажмурившись, чтобы не купить чего-то лишнего, — в ответ Коля и Катя только пожимали плечами: места хватает для всех вещей.

— Я никогда не страдала «вещизмом», — говорит Катя. — Зачем накапливать хлам в шкафу, если все равно носишь только ограниченное количество одежды? В коридоре есть кладовка, но мы ей не пользуемся. Там лежат вещи соседей.

— Конечно, места всегда недостаточно. А в нашем случае особенно, — признал Николай. — Когда я рисовал эту планировку в графическом редакторе, то старался использовать пространство по максимуму. Но здесь всего 11 метров, и этот факт не изменить. Поэтому места для хранения мы ценим гораздо выше вещей.

Хороший айтишник способен накопить на жилье за пару лет усердной работы. Для остальных это проект всей жизни, который тянет жилы и сводит с ума. Наверное, ребята не исключение. У них нет готового ответа на вопрос, как переехать из комнаты (пусть и очень похожей на квартиру-студию) в отдельную квартиру. Есть только уверенность в том, что, когда понадобится, они расширятся.

— Пока мы живем здесь вдвоем — места хватает, — говорит Катя. — Когда прижмет, будем решать вопрос. В любом случае мы не намерены жить втроем с ребенком в 11-метровой комнате.

Соседи в свое время были вынуждены так жить, поэтому ужасов мы насмотрелись. Тут элементарно кроватку негде поставить.

Брать кредит на расширение? А жить на что, пока молодые? Не скажу, что мы ярые противники кредитов, просто пока не готовы взять на себя такую ношу.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2018/09/03/studia

Правовой консультант
Добавить комментарий