Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

Срок аренды земельного участка 2019 — на неопределенный срок, договор, максимальный срок, сельскохозяйственного назначения

Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

Далеко не каждый может позволить себе купить участок земли. В российском законодательстве предусмотрена возможность арендовать землю с целью предпринимательства, выращивания сельскохозяйственных культур и даже строительства.

Общие сведения

Рассмотрим, какой может быть срок аренды земельного участка, виды и особенности договоров.

Какой срок аренды может быть:

  • Год. Такой срок предоставления возможен при условии приведения участка в пригодное состояние для дальнейшего использования. Использования земли может быть для археологических раскопок, добычи полезных ископаемых, проведения поисковых работ, по необходимости муниципальных органов власти.
  • 3 года. Срок договора аренды земельного участка может быть заключен на 3 года, если на арендованной земле находится объект в недостроенном состоянии. В этом случае арендатор обязуется его достроить.Кроме того, на такой же период государство может предоставить землю с целью ведения сельского хозяйства, а именно: огороднических работ и выращивания сельскохозяйственных культур, скашивания сена для животных, выпас с/х скота. В отдельных случаях возможно выделение участка организациям с целью освоения предоставленных на указанный период земли, а также создания дачного хозяйства для предпринимательской деятельности. 3 года не обязательный срок под указанные цели, он может быть увеличен до 5 лет.
  • 3-49 лет.

Кроме того, закон предусматривает самые различные временные периоды и цели, для которых землю сдают в аренду. Среди них:

  • 3-10 лет. Возведение сооружений, зданий и окончание строительства ранее заброшенных или приостановленных.
  • 4-49 лет. Для организации сельскохозяйственной деятельности.
  • 20 лет. Гражданам для сооружения индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства.
  • 49 лет. Возведение и использование линейных объектов, а также аренда для физических лиц, имеющих на территории собственности капитальные сооружения.

Заключение договора аренды земельного участка предполагает наличие следующих условий сделки:

  • срок аренды земельного участка;
  • способы продления соглашения.

Практика показывает, что в большинстве случаев договор продлевается в результате проведенного аукциона. Однако каждый участник по окончании времени действия документа может пролонгировать соглашение и на аукционе, и без него.

При заключении договора аренды должны соблюдаться правовые нормы российского законодательства. Так, обязательным условием выступает регистрация в реестре договора на земельный участок.

При заключении договора аренды обязательно прилагаются следующие документы:

  • схема участка;
  • кадастровая схема;
  • акт приема-передачи аренды;
  • акт об отделении меж участка от соседних территорий.

Земельный участок можно передавать наем третьим лицам, использовать его в качестве уставного капитала на момент аренды. Все эти действия фиксируются в документе об аренде.

Законодательная база

Участники соглашения, совершающие сделку, имеют право самостоятельно определять условия договора, деятельность, для которой будет предоставлена земля.

В некоторых ситуациях законом предусмотрено ограничение самостоятельного решения о длительности владения и дополнительных условий. Закон регулирует минимальный и максимальный срок аренды участка.

Какие законодательные акты регулируют данное правовое поле в 2019 году? Гражданский кодекс в статье №610 определяет, что при отсутствии соглашения касательно времени аренды, он может считать неопределенным.

Также условия договора аренды земельного участка регулирует Земельный кодекс. Статья №39.8 определяет условия, цели использования земли, согласно которым арендатор получает длительность пользования.

Срок аренды земельного участка

Несмотря на возможность самостоятельно устанавливать сроки и цели использования, государство регулирует отрезок времени аренды в зависимости от цели использования.

Минимальный

Как было сказано, минимально возможный срок предоставления земли в аренду – один год. Может быть назначен при цели изыскательных работ. Также местный муниципалитет и другие государственные структуры могут брать участок земли сроком на год для нужд города.

Максимальный

Долгосрочная аренда согласно законодательству не может быть более 50 лет. Максимальный период аренды – 49 лет. При окончании строительства зданий и объектов и истечении срока договора предприниматель или физическое лицо могут продлить договор на следующие 50 лет.

Если арендатор скончался с период, когда срок аренды не истек, права переходят по наследству. По желанию родственники могут отказаться от прав пользования земельным участком. В таком случае права будут переданы заинтересованным лицам.

Сельскохозяйственного назначения

Для договора аренды сельскохозяйственного назначения максимальный срок – 49 лет. Если при составлении договора не была указана дата окончания аренды, то договор признается с неопределенным отрезком времени. В

таком случае по прошествии максимального допустимого срока по законодательству – 49 лет договор утрачивает юридическую силу.

Минимальный срок для использования земли в качестве производства сельского хозяйства – 3 года.

Можно ли на неопределенное время?

Соглашение об аренде можно заключать на неопределенный период. В таком случае в договоре не будет указан год окончания аренды. Особенность такого условия заключается в том, что обе стороны могут прервать эксплуатацию владения в любое время.

Право на неопределенное время аренды закреплено юридически – в Гражданском кодексе, статье №610. При желании отказаться от дальнейшего использования участка или от предоставления к пользованию стороны должны уведомить друг друга заблаговременно, минимум за 3 месяца до желаемого момента.

Одно из преимуществ заключения договора на неопределенный период в том, что его не обязательно регистрировать в Реестре договоров.

Что делать после истечения срока?

При приближении окончания аренды собственник обязуется выслать письмо с уведомлением гражданина о скором истечении действия договора.

В этом случае у арендатора есть несколько вариантов действий:

  • заключить новый договор с новым периодом;
  • пролонгировать заключенное соглашение;
  • подписать дополнительное соглашение;
  • выкупить участок при условии, что эти пункты прописаны в договоре.

Кроме того, обе стороны имеют право изменить пункты договора, плату, сроки.

Обратите внимание, что при заключении дополнительного соглашения, можно изменять сроки и условия, однако отдельно документ не имеет юридической силы без договора, к которому он прикреплен. Однако документ имеет преимущество в том, что его проще подписать нежели заключать новый договор.

Если обе стороны не предприняли никаких действий по окончании срока аренды, то договор автоматически продлевается. При этом дальнейшее использования земли происходит по условиям первоначального договора.

По окончании аренды арендатор вправе выкупить участок, прибавив недостающую сумму к той, что ранее выплачивалась за аренду.

Если на земле предполагалось строительство жилья, и лицо оформило его в собственность, то в дальнейшем и земля оформляется в собственность.

На видео о получении земли в аренду

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/srok-arendy-zemelnogo-uchastka/

Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения

Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс Российской Федерации к землям сельскохозяйственного назначения относит земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для укахзанных целей.

Земли данной категории могут использоваться не только для ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

Между тем, наибольшее количество вопросов и, как следствие этого, судебных споров, возникает при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, при заключении договоров аренды.

Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами, но специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Принятие решения о заключении договора

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение общей долевой собственностью осуществляется на основании волеизъявления всех собственников. В случае недостижения согласия, участник общей долевой собственности вправе требовать выдела причитающейся ему доли в натуре.

Сделка, совершенная одним из участников права общей долевой собственности по распоряжением общим имуществом ничтожна независимо от ее признания таковой судом, поскольку в данном случае происходит выбытие вещи помимо воли собственника.

Несмотря на то, что приведенные положения закона регулируют гражданский оборот в целом, тем не менее, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо установлено, что в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.

В частности распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании.

В отличие не только от Гражданского кодекса, который устанавливает обязательность дачи согласия всеми сособственниками для определения юридической судьбы вещи, но и от большинства нормативных актов и актов поднормативного регулирования (например, договоров, уставов), закрепляющих так называемый кворум в пятьдесят один процент, который позволяет принять более объективное, удовлетворяющее интересы многих решение, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения считается правомочным в случае присутствия на нем участников, составляющих не менее двадцати процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем пятьюдесятью процентами таких долей.

Причина установления более низкого процента участия собственников в принятии решений по распоряжению общим имуществом обусловлена несколькими фактами.

Во-первых, большим числом участников общей долевой собственности, которых достаточно сложно собрать вместе для рассмотрения какого-либо вопроса, во-вторых, довольно низкой экономической активностью сособственников, в основном, бывших работников сельскохозяйственных предприятий, в-третьих, законодательно установленной обязанностью регулярной обработки земельных участков, которую можно исполнить, например, путем передачи участка в аренду сельскохозяйственной организации, что достаточно сложно при более высоком кворуме.

В случае принятия общим собранием решения о заключении договора аренды земельного участка и определения его условий, предметом договора выступает весь земельный участок, принадлежащий всем сособственникам, в том числе, авшим против заключения указанного договора. В данной ситуации фактически происходит распоряжение земельным участком помимо или вопреки  воли иных сособственников.

Ограничивая в данной части права сособственников, возражающих против передачи земельного участка в аренду, Законодатель предоставляет таким лицам право выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка на выдел земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Предмет договора

 По договору аренды земельного участка арендодатель – собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору – заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством предметом договора аренды земельного участка может выступать только индивидуально определенный участок. В противном случае, невозможно достоверно установить имущество, подлежащее передачи по договору.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земель, разрешенного использования /целевого назначения и, что особенно важно, посредством определения его границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ в результате проведения работ по формированию участка.

Земельный участок, который передается в аренду, должен пройти государственный кадастровый учет, который в указанной ситуации осуществляется после формирования земельного участка в качестве самостоятельного объекта, то есть, после его межевания.

Отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора.

Оснований для признания указанного договора недействительным не имеется, так как нормами гражданского законодательства предусмотрено специальное последствие в виде незаключенности такого договора.

Инициатором подобного спора выступают, как правило, стороны договора.

В случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной договора, указанное лицо должно доказать заинтересованность в оспаривании договора ввиду нарушения своих прав, что на практике, крайне сложно, поскольку договор связывает только лиц его заключивших и, по общему правилу, не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав и обязанностей третьих лиц.

В случае констатации судом факта незаключенности договора двустороння реституция в качестве последствия такового признания не применяется.

В течение довольно большого периода времени суды при рассмотрении подобных споров приходили к выводу о возможности последующего применения к данным отношениям положений Гражданского кодекса о неосновательном обогащении, поскольку договорных отношений между сторонами де-юре не существовало. Подобное правоприменительное толкование закона привело к необоснованному нарушению прав той или иной стороны договора аренды земельного участка.

В частности, уплата арендатором арендных платежей по юридически несуществующему договору служила основанием для последующего взыскания с арендодателя всех произведенных выплат.

Невозможность использования земельного участка арендодателем вследствие передачи его арендатору по опять же не существующему договору трактовалась как возможность взыскания убытков, вызванных лишением в течение определенного периода времени возможности пользоваться земельным участком и извлекать соответствующие плоды.

В настоящее время в практике арбитражных судов сформировался единый правовой подход при рассмотрении данных категорий дел. Суды пришли к выводу, что признание договоров аренды земельных участков незаключенными подрывает стабильность гражданского оборота.

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда в случае, когда договор аренды земельного участка с точки зрения норм материального права не согласован (не определен предмет договора), но при этом стороны фактически исполняли его условия, например: арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок; участок визуально определен; стороны на неопределенность имущества, переданного по договору, в процессе его исполнения не ссылались; оплата арендной платы производилась, то в данном случае имеют место фактические отношения аренды земельного участка. Договор в указанной ситуации является заключенным.

Срок договора

Одним из основополагающих принципов гражданского права является свобода договора и определения его условий. Применительно к договору аренды земельного участка указанный принцип означает, что стороны договора вправе самостоятельно определять его условия, в том числе, срок договора.

Однако, федеральный законодатель предусмотрел возможность ограничения указанного права.

Согласно положениям Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Законодателем предусмотрена  возможность установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В частности, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет сорок девять лет. Минимальный срок, согласно указанному акту, определяется субъектом Российской Федерации и в Свердловской области равен одному году.

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

В отличие от общих положений Гражданского кодекса, устанавливающих последствия несогласованности сторонами договора аренды его срока, при котором договор считается заключенным на неопределенный срок, для земель сельскохозяйственного назначения установлено совсем иное правовое положение.

В случае, если срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Автоматическая пролонгация договора законом не предусмотрена.

Государственная регистрация договора

Действующим гражданским и земельным законодательством предусмотрено, что если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Договоры аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год государственной регистрации не подлежит.

Поскольку федеральным законодателем минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет один год, постольку в силу приведенных положений договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку законом иное не установлено, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не прошедший государственную регистрацию, не заключен.

Указанная особенность правового режима данной категории земель связана с особой ценностью участков данной категории для государства. Приведенные ограничения прав сторон договора призваны четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения и их использования по целевому назначению.

Приведенные в данной статье особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, безусловно, не являются единственными, но от того, не становятся менее важными.

Законодательная техника, нормы права, их толкование правоприменителями постоянно совершенствуются, приспосабливаются под существующий гражданский оборот.

Для  разрешения конкретной правовой ситуации лучшим советом будет — обратиться за помощью к специалисту.

Кобяков Э.В.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/osobennosti_arendy_zemelnyh_uchastkov_zemel_selskohozyajstvennogo_naznacheniya/5361

Минимальный срок аренды земли: панацея, справедливость?

Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

Недавно Верховная Рада Украины поддержала законопроект, который предусматривает установление минимального срока аренды земли сельскохозяйственного назначения. Это нововведение считают неоднозначным, ведь, несмотря на определенные выгоды, к которым можно отнести стабилизацию работы сельхозпроизводителей, миллионы украинских землесобственников могут из-за него получить немало проблем.

Прояснить ситуацию относительно плюсов и недостатков нового законодательного предложения мы попросили специалиста по аграрной политике Проекта USAID «АгроИнвест» Александра МУЛЯРА.

— О каком нововведении идет речь?

— Действительно, проектом Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)», который ставит целью обоснованную отмену барьеров, мешающих ведению бизнеса, в частности, аграрного, включены положения касательно аренды земли. Напомню, законопроект одобрен парламентом 12 февраля этого года, однако документ еще не вступил в силу. Он, в частности, включает положение о внесении изменений в Земельный кодекс Украины (статья 93), в котором отмечается, что минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства должен составлять 7 лет. То есть, в случае вступления документа в силу будет запрещено заключать договора аренды меньше чем на 7 лет.

Выиграют ли от этого нововведения землесобственники?

— Безусловно, от него проиграют мелкие землесобственники-арендодатели, они еще больше потеряют контроль над использованием своей собственности. Вот лишь некоторые аргументы.

Проектом USAID «АгроИнвест» с целью определения наиболее важных аспектов заключения и исполнения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения было проанализировано репрезентативную выборку 700 договоров аренды, заключенных в 14 областях и 70 районах Украины.

Одной из задач исследования было определить, как изменяется средний уровень арендной платы с увеличением срока договора аренды. Результаты исследования показали, что при аренде земли частной собственности уровень арендной платы от срока договора аренды не зависит.

Уровень арендной платы фактически является одинаковым для краткосрочных (1-5 лет), среднесрочных (5-10 лет) и долгосрочных (более 10 лет) договоров аренды. Иными словами, можно утверждать, что законодательное установление минимального срока договоров аренды не принесет землесобственникам никакого позитива.

Мы проанализировали также зависимость между уровнем арендной платы и временем заключения договора аренды. Результаты исследования продемонстрировали прямую зависимость: чем позже заключен договор, тем более высокой является арендная плата за землю.

Очевидно, главные причины этого — растущий спрос на землю и конкуренция среди арендаторов, а также инфляция.

Эти результаты подтверждают, что для землесобственников рискованно заключать долгосрочные арендные договора без четкого механизма пересмотра уровня арендной платы.

Таким образом, упомянутый законопроект фактически дополнительно ограничивает право распоряжаться своей собственностью. Прямым следствием этого станет уменьшение выгод миллионов землесобственников. Также следует отметить, что это приведет к ограничению гарантированных Конституцией прав и свобод граждан.

Чтобы защитить права и интересы мелких землевладельцев, целесообразно отказаться от идеи установления в законодательстве обязательного минимального срока аренды земли.

— Получается, введение минимального срока аренды земли выгодно лишь арендаторам?

— Преимуществами долгосрочной аренды являются стабильность в землепользовании арендаторами, что содействует лучшему планированию и привлечению инвестиций, возможности применять многопольный севооборот. Также отпадает потребность в частой государственной регистрации прав на землю, с которой до сих пор существует немало проблем.

Эти преимущества касаются производителей. Но устойчивое развитие сельского хозяйства, среди прочего, предусматривает справедливость и учет интересов всех сторон.

Никто же нынче не мешает договариваться о среднесрочной или долгосрочной аренде земли и, таким образом, получать указанные преимущества, уважая и учитывая интересы мелких землесобственников — второй стороны арендных правоотношений.

Ведь доля договоров аренды, заключенных на срок до 5 лет, постоянно уменьшается в любом случае. Не следует законодательно упрощать арендные отношения, если это не на пользу одной из сторон.

Следует учесть также следующий момент. Долгосрочная аренда земли делает этот механизм менее гибким как для арендаторов, так и для арендодателей. А это, в свою очередь, уменьшает ценность земли и отрицательно влияет на инновационную способность тех, кто обрабатывает землю, снижает конкуренцию на рынке земли.

Правительство постоянно акцентирует на важности поддержки развития малых и средних сельскохозяйственных производителей, готовятся соответствующие правительственные программные документы.

Такая поддержка, очевидно, посодействует определенному расширению землепользования этих категорий производителей, в том числе, за счет использования сельскохозяйственных земель частной собственности.

Поэтому возникает вопрос: стоит ли консервировать сложившуюся на сегодня структуру землепользования? А такая консервация неизбежна, если будет законодательно закреплен минимальный семилетний срок аренды.

Приведу еще один аргумент. Бывает, что и производителю некстати арендовать землю с минимальным сроком в 7 лет. Случаются ситуации, когда расширить землепользование необходимо, например, лишь на два года. Или же может возникнуть необходимость передачи земли в аренду или субаренду на короткий срок.

Кстати, значительная нехватка оборотных средств в этом году у многих производителей может привести к принятию ими подобных решений. Как потом урегулировать ситуации? Выход, конечно, найдется, например, в использовании неофициальной аренды.

Законодательное установление минимального срока аренды, безусловно, посодействует расширению теневого рынка аренды земли.

— Так как найти компромисс, каковы ваши предложения?

— Повторю, что с целью защиты интересов землесобственников целесообразно отказаться от идеи установления в законодательстве обязательного минимального срока аренды земли.

Одновременно должна всесторонне поддерживаться практика установления в договорах аренды земель сельскохозяйственного назначения арендной платы по принципу: чем дольше срок аренды земли, тем выше уровень арендной платы.

В частности, целесообразно также предусмотреть в договорах аренды таких земель поэтапное увеличение размера арендной платы в течение срока аренды, который может быть длительным.

В таком случае в договорах будут задекларированы серьезные намерения арендаторов относительно ведения аграрного производства на арендованных землях, а мелкие землесобственники будут понимать преимущества от передачи своей собственности в аренду на долгий срок.

— Не могу не спросить о другой новации, предусмотренной законопроектом, — о выплате арендной платы исключительно в денежной форме. Какие тут возможны риски?

— Законопроектом предлагается внести изменения в Закон Украины «Об аренде земли» (статья 22) с указанием, что арендная плата взимается лишь в денежной форме. Напомню, действующее законодательство позволяет сторонам устанавливать денежную, натуральную или отработочную (оказание услуг арендодателю) форму арендной платы или же их сочетание.

https://www.youtube.com/watch?v=kyqJoitSHfQ

Нововведение предложено без учета существующей практики и интересов землесобственников.

Как показали результаты масштабного исследования Проекта USAID «АгроИнвест», проведенного в партнерстве с Институтом социологии НАНУ, в оплате за аренду земли доминирующая роль принадлежит расчетам в натуральной форме и услугами — 62% землесобственников получают арендную плату не в денежной форме. Почему так происходит?

Обычно арендодатели сами выбирают более выгодную для себя форму оплаты. Значительная часть из них также является собственниками личных подсобных хозяйств, где производится продукция в основном для личного потребления.

Потому получение арендной платы зерном, другой продукцией, услугами по обработке земли выгодно сельским жителям. Конечно, нужно совершенствовать механизмы определения цены и качества продукции, используемой как арендная плата, но это уже другой вопрос.

Главное, что преимущественное большинство арендодателей ныне выбирают натуральную или комбинированную форму арендной платы, а законодательное ограничение этих форм ограничит их выгоды.

Важно отметить и такое. В течение последнего года национальная валюта гривна обесценилась в разы, тогда как уровень арендной платы в денежной форме не изменился. Как показывает практика, механизм индексации арендной платы не совершенен и предусмотрен не во всех арендных договорах.

По результатам нашего исследования, в почти 20% договоров аренды земли частной собственности отсутствует положение об индексации уровня арендной платы. Также не всегда предусмотрен пересмотр сторонами уровня арендной платы в течение срока договора аренды.

В результате, зафиксированный уровень арендной платы для ее выплаты арендодателю в денежной форме может не изменяться в течение всего срока действия договора аренды земли. Но, к примеру, вспомним, что цена 1 тонны пшеницы год назад составляла 2000 грн., тогда как сегодня — свыше 4000 грн.

Поэтому законодательный запрет фиксировать в договорах аренды арендную плату в натуральной форме увеличит риски для мелких землесобственников получить ее ожидаемый и надлежащий уровень.

Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам

Источник: http://milkua.info/ru/post/minimalnyj-srok-arendy-zemli-panacea-spravedlivost

Профи Винс —

Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

перевод      оригинал

ЗАКОН УКРАИНЫ

Об аренде земли

С изменениями и дополнениями, внесенными Законами Украины от 8 сентября 1999 года N 1019-XІV, от 17 февраля 2000 года N 1458-ІІІ, от 7 декабря 2000 года N 2120-ІІІ, от 20 декабря 2001 года N 2905-ІІІ, от 7 марта 2002 года N 3116-ІІІ, от 26 декабря 2002 года N 380-ІV, от 2 октября 2003 года N 1211-ІV (Законом Украины от 2 октября 2003 года N 1211-ІV данный Закон изложен в новой редакции), от 27 ноября 2003 года N 1344-ІV, от 23 декабря 2004 года N 2285-ІV, от 25 марта 2005 года N 2505-ІV, от 20 декабря 2005 года N 3235-ІV, от 19 декабря 2006 года N 489-V, от 28 декабря 2007 года N 107-VІ (изменения, внесенные Законом Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VІ, действуют по 31 декабря 2008 года, изменения, внесенные пунктом 8 раздела ІІ Закона Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VІ, признаны не отвечающими Конституции Украины (являются неконституционными), согласно Решению Конституционного Суда Украины от 22 мая 2008 года N 10-рп/2008), от 3 июня 2008 года N 309-VІ, от 16 сентября 2008 года N 509-VІ, от 11 июня 2009 года N 1509-VІ, от 5 ноября 2009 года N 1702-VІ (изменения, внесенные подпунктами 2 и 4 пункта 4 раздела І Закона Украины от 5 ноября 2009 года N 1702-VІ, вступили в силу с 1 января 2010 года), от 11 февраля 2010 года N 1878-VІ, от 1 июля 2010 года N 2404-VІ, от 8 июля 2010 года N 2469-VІ, от 9 июля 2010 года N 2480-VІ, от 2 декабря 2010 года N 2756-VІ, от 17 февраля 2011 года N 3038-VІ, от 7 июля 2011 года N 3613-VІ, от 5 июля 2012 года N 5059-VІ, от 5 июля 2012 года N 5070-VІ, от 6 сентября 2012 года N 5245-VІ, от 4 июля 2013 года N 406-VІІ, от 12 февраля 2015 года N 191-VІІІ, от 24 ноября 2015 года N 818-VІІІ, от 20 сентября 2016 года N 1532-VІІІ, от 20 сентября 2016 года N 1533-VІІІ, от 23 марта 2017 года N 1983-VІІІ,

от 10 июля 2018 года N 2498-VІІІ

Статья 1. Аренда земли

Аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Статья 2. Правовые принципы аренды земли

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, данным Законом, Законами Украины, другими нормативно правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, регулируются данным Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Статья 3. Объекты аренды земли

Объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.

Часть вторая статьи 3 исключена

(согласно Закону Украины
от 05.11.2009 г. N 1702-VI)

Статья 4. Арендодатели земли

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных Законом.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в общей собственности территориальных обществ, являются районные, областные советы и Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных Законом.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются органы исполнительной власти, которые в соответствии с Законом передают земельные участки в собственность или пользование.

(часть четвертая статьи 4 в редакции
 Закона Украины от 06.09.2012 г. N 5245-VI)

Арендодателем земельного участка, входящего в состав наследства, в случае отсутствия наследников по завещанию и согласно Закону, отказа их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его приема после истечения шести месяцев со дня открытия наследства, является лицо, управляющее наследством.

Источник: https://www.profiwins.com.ua/legislation/laws/89-161-xiv.html

Об аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения

13 сентября 2017 г., среда

Статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения » направлена на регулирование вопросов аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

          По мнению ряда исследователей в области земельного права РФ, именно арендные отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения играют важную роль в развитии аграрной экономики.

Считается, что с целью недопущения дальнейшего вывода из оборота пашни и других сельскохозяйственных угодий важное значение приобретает совершенствование арендных земельных отношений, что должно благоприятно отразиться на обеспечении населения страны отечественными продуктами питания, которые должны все более вытеснять импортные, доступ к которым в условиях финансово-экономического кризиса и роста спроса на продукты питания на мировых рынках будет все более затруднителен для российской экономики.        Однако полагаем, что арендные отношения не так важны для развития аграрной политики и экономики страны в целом, поскольку обеспечение развития сельскохозяйственного производства и повышение спроса на продукты питания в мировом масштабе возможны и без развития арендных отношений. Более того, считаем, что развитию сельскохозяйственного производства и сельского хозяйства в целом будет способствовать наличие права собственности у сельскохозяйственного производителя, поскольку в этом случае он не будет материально зависеть от арендодателя.       Пункт 1 статьи 9 ФЗ содержит норму, которая полностью соответствует пункту 1 статьи 38 Земельного кодекса РФ о том, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть только сформированный земельный участок, то есть земельный участок с выделенными границами, прошедший государственный кадастровый учет. Аналогично данному положению пункт 1 данной статьи предусматривает, что в аренду могут быть переданы только земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый учет. Различие между этими двумя нормами заключается лишь в том, что статья 38 ЗК РФ касается не только договора аренды, но и договора купли-продажи, в то время как пункт 1 данной статьи и статья 9 в целом распространяются лишь на заключение договора аренды такого земельного участка.         Пункт 2 статьи 9 ФЗ регулирует вопросы подписания договора аренды земельного участка. Однако он касается подписания не только договора аренды, но и соглашения об установлении частного сервитута в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что не соответствует названию и положениям данной статьи, так как частный сервитут — это право ограниченного пользования лицом чужим земельным участком в интересах данного лица. Иными словами, частный сервитут арендой не является и вопросы подписания соглашения о нем не должны регулироваться комментируемой статьей.          В то же время согласно пункту 2 статьи 9 ФЗ и договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, и соглашение об установлении частного сервитута могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком. Однако такие сделки могут быть совершены лишь при соблюдении требования о том, что условия договора аренды такого земельного участка и соглашения об установлении частного сервитута соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. Иными словами, общее собрание участников долевой собственности в своем решении должно определенно указать те условия договора и соглашения, которые лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности, вправе подписывать с целью недопущения превышения таким лицом своих полномочий, злоупотребления ими, действия в своем лишь интересе и нарушения прав иных участников долевой собственности.          Данный Закон предоставлял субъекту РФ право установить минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. В связи с тем, что в Федеральном Законе №101 не был установлен минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, во многих субъектах РФ распространялась практика заключения договоров аренды таких земельных участков на срок менее одного года. При этом данные договоры не регистрировались, поскольку в соответствии с действующим законодательством договоры аренды, заключенные на срок менее одного года, не подлежат обязательной государственной регистрации. Поскольку надзор за соблюдением требований земельного законодательства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями осуществляется раз в три года, выявление и пресечение правонарушений, связанных в том числе с самовольным снятием, перемещением или уничтожением плодородного слоя почвы, порчей земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами, а также захламлением и загрязнением отходами производства и потребления земельных участков, переданных в аренду на срок менее одного года, становилось практически невозможным.          Таким образом, назрела необходимость закрепления на федеральном уровне минимального срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий исходя из трехлетнего срока, предусмотренного в отношении проведения проверок в части соблюдения поднадзорными субъектами требований земельного законодательства. Однако установление трехлетнего минимального срока договора аренды для сельскохозяйственных угодий, используемых для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, может стать барьером для использования таких сельскохозяйственных угодий, поскольку в силу природно-климатических факторов осуществление указанных видов деятельности возможно только в короткий временной период (как правило, от трех до шести месяцев). В этой связи было предложено установить, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением отдельных случаев, предусмотренных комментируемым Законом. Данное исключение предложено закрепить в абз. 2 пункта, установив, что для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.          Пункт 4 данной статьи регулирует отдельные вопросы содержания договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В частности, в нем может указываться условие о возможной передаче арендатору такого земельного участка в собственность в случае, если он выплатит всю выкупную цену, указанную договором, и если срок действия этого договора истечет.           Такая норма полностью дублирует статью 624 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.          Пункт 5 статьи 9 ФЗ, аналогично пункту 4 комментируемой статьи, содержит норму, дублирующую положение ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего им использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и исполнения обязанностей.          Пункт 6 статьи 9 ФЗ определяет площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться у субъекта по договору аренды. Следует отметить, что в отличие от статьи 4 данного Закона, устанавливающей ограничения площади относительно права собственности, пункт 6 статьи 3 определяет, что площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается, тем самым положения пункта 6 статьи 3 ставят в равное положение всех потенциальных и действительных арендаторов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, как того требует статья 19 Конституции РФ.         Пункт 8 статьи 9 ФЗ содержит норму о праве арендатора земельного участка отдать арендные права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в пределах срока действия договора аренды. Такая передача возможна без согласия собственника данного земельного участка. Однако пункт 8 статьи 9 ФЗ не в полной мере соответствует пункту 5 статьи 22 ЗК РФ, согласно которой при передаче арендных прав на земельный участок без согласия собственника такого земельного участка необходимо уведомление собственника земельного участка и такая передача под залог без согласия собственника земельного участка возможна только при условии, что договором аренды не установлено иное.

Источник: http://narodimira.ru/?p=2401

Источник: http://shn.tatarstan.ru/rus/index.htm/news/1008443.htm

Правовой консультант
Добавить комментарий